Engin merki um bólu á íbúðamarkaði

Það er full ástæða til þess að vera á varðbergi gagnvart hraðri hækkun húsnæðisverðs á liðnum mánuðum umfram undirliggjandi þætti á borð við laun, byggingarkostnað og leiguverð, að því er fram kemur í nýrri skýrslu Íslandsbanka um íbúðamarkaðinn. Hins vegar er ójafnvægið í þróun íbúðaverðs og umræddra þátta meira og alvarlegra á íbúðamörkuðum í nágranna­ríkjum okkar en hér á landi.

„Við höfum séð íbúðaverð hækka talsvert umfram laun, byggingarkostnað og leiguverð að undanförnu. Ákveðið ójafnvægi hefur verið að myndast sem getur vissulega gefið vísbendingu um bólumyndun. Það væri að minnsta kosti æskilegt að það væri meira jafnvægi á milli íbúðaverðs og þessara grunnþátta,“ segir Elvar Orri Hreinsson, sérfræðingur í greiningu Íslandsbanka.

„En verðbóla getur aðeins myndast þegar íbúðaverð þróast með þeim hætti að hækkun þess verði ekki rökstudd með undirliggjandi áhrifaþáttum. Við höfum séð miklar launahækkanir, en það sem mestu máli skiptir er að framboð íbúðarhúsnæðis hefur ekki mætt eftirspurn.

Það er því auðvelt að skýra íbúðaverðshækkanir með undirliggjandi áhrifaþáttum og benda á þennan viðvarandi framboðsskort sem hefur verið við lýði. Það þarf að spýta í lófana á framboðshliðinni og byggja meira og hraðar. Þá fyrst gæti dregið úr þessu ójafnvægi sem hefur myndast á íbúðamarkaðinum,“ segir hann.

Í skýrslu Íslandsbanka er bent á að hlutfall íbúðaverðs og launa sé um sjö prósent yfir langtímameðaltali hér á landi. Er það nokkuð undir hlutfalli nágrannaríkja okkar, en sem dæmi er hlutfallið 57 prósent yfir langtímameðaltali í Svíþjóð, 39 prósent í Noregi og 23 prósent í Danmörku.

Auk þess segir í skýrslunni að í ljósi mikilla verðhækkana á undanförnum árum sé um þessar mundir erfiðara, sé tekið mið af launum, að kaupa íbúð hér á landi en að meðaltali í sögulegu samhengi. Þessi þróun hafi þó einnig átt sér stað í fjölmörgum ríkjum innan OECD. Er ójafnvægi í þróun íbúðaverðs og launa meira í að minnsta kosti tólf OECD-ríkjum en hér.

Sambærilega sögu megi segja af hlutfalli íbúða- og leiguverðs. Sé hlutfallið yfir núll prósent gefur það til kynna að óarðbærara sé að fjárfesta í íbúðarhúsnæði til útleigu nú en að meðaltali í sögulegu samhengi.

Hlutfallið hér á landi sé nú 12 prósent sem sé í samræmi við meðaltal evrusvæðisins. Hlutfallið sé hins vegar hæst í Noregi, eða 99 prósent, 86 prósent í Kanada og 76 prósent í Sviss.

Að sögn greiningardeildar Íslandsbanka er hlutfall íbúðaverðs og launa í sögulegu hámarki á höfuð­borgarsvæðinu og Norðurlandi. Það bendi til þess að erfiðara sé að kaupa íbúð á þeim landsvæðum en áður. Íbúðaverð á öðrum landsvæðum hafi enn fremur hækkað talsvert, en sé enn nokkuð frá sögulegu hámarki. Það gefi til kynna að nú sé auðveldara að kaupa íbúð þar en í síðustu uppsveiflu.

Í skýrslu bankans er auk þess tekið fram að hlutfall íbúðaverðs og byggingarkostnaðar sé nú um 24 prósent umfram langtímameðaltal. Því sé nú talsvert hagkvæmara að byggja en áður sem ætti að öðru óbreyttu að auka hvata til byggingar á íbúðarhúsnæði, að sögn bankans.

Svigrúm til skuldsetningar

Í skýrslunni segir að íbúðaverð hafi tilhneigingu til þess að hækka umfram laun í efnahagsuppsveiflu. Þegar núverandi uppsveifla sé borin saman við þá síðustu – fyrir um tíu árum – komi í ljós að þróun íbúðaverðs og launa hafi haldist mun betur í hendur nú. Því má ætla, að sögn greinenda Íslandsbanka, að launahækkanir skýri íbúðaverðshækkanir í núverandi uppsveiflu í meiri mæli en í þeirri síðustu.

Elvar Orri bendir á að íbúðaverðshækkanir í síðustu uppsveiflu hafi fyrst og fremst verið drifnar áfram af aukinni skuldsetningu heimilanna á meðan skortur á framboði skýri hækkanir í núverandi uppsveiflu. „Við höfum raunar séð skuldsetningu heimilanna dragast saman í þessari uppsveiflu þar til nú nýverið að skuldirnar hafa aðeins verið að aukast. Uppsveiflan nú byggir því á öllu heilbrigðari grunni en fyrir tíu árum.“

Auk þess hafi veðsetningarhlutfall einstaklinga með íbúðaskuldir nánast helmingast frá árinu 2010. „Það segir okkur að það er mikill slagkraftur á eftirspurnarhliðinni. Heimilin geta hækkað hlutfallið og aukið þannig eftirspurn eftir húsnæði með aukinni skuldsetningu. Svigrúmið er til staðar.“

Fréttin birtist fyrst í Markaðnum, fylgiriti Fréttablaðsins um viðskipti og fjármál.