Allt í háa­loft vegna blómakerja og tunnuskýlis

Í áliti kærunefndarinnar segir að kröfur konunnar hafi verið tvíþættar. Annars vegar að viðurkennt yrði að nágrönnum hennar væri óheimilt að setja blómaker á sameiginlega lóð og þannig hindra aðgengi að eignarhluta konunnar.

Hins vegar viðurkennt yrði að nágrönnunum væri óheimilt að reisa ruslaskýli við eignarhluta sinn alveg upp að eignarhluta konunnar.

Vildi geta affermt

Í áliti nefndarinnar segir að í álitsbeiðni samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi, dagsettum árið 1971, sé lóðin sem um ræðir óskipt lóð. Húsið sem fólkið býr í sé raðhús númer 10 til 14 sem standi á umræddri lóð.

Meðfram húsinu að húshluta 14 liggi vegur en meðfram húshlutum 10-12 að aftan liggi stígur þar sem gengið sé inn í eignarhlutana. Samkvæmt borgarskipulagi sé svæðið að hluta til göngustígur en hann sé vel aðgreindur. Í byrjun maí 2023 hafi nágrannarnir sett tvö stór blómaker fyrir eignarhluta sinn sem hindri aðgengi að eignarhluta konunnar.

Hún geri sér grein fyrir því að óheimilt sé að hagnýta svæðið fyrir aftan húsið sem bílastæði en nauðsynlegt sé að komast að eignarhlutum hússins í því skyni að ferma og afferma. Þá viðurkenni hún að í undantekningartilvikum hafi bifreiðum verið lagt fyrir utan við eignarhluta hennar en það sama eigi við um eignarhluta nágrannanna. Ekki sé farið fram á að heimilt verði að hagnýta svæðið fyrir bifreiðar heldur snúi málið að nauðsyn hennar til að komast óhindrað að eignarhluta sínum. Með blómakerunum hafi nágrannarnis komið í veg fyrir aðkomurétt hennar en til að mynda standi þar yfir framkvæmdir og nauðsynlegt sé að koma vinnuvélum og öðru þar að.

Lögreglan neitaði að aðstoða konuna við að færa kerin

Stuttu eftir að blómakerunum hafði verið komið fyrir hafi ísskápur konunnar eyðilagst svo hún hafi þurft að endurnýja hann. Henni hafi verið ómögulegt að flytja ísskápinn að eignarhluta sínum þar sem blómakerin hafi staðið því í vegi. Hún hafi beðið nágranna sína um að færa kerin í því skyni að koma ísskápnum í gegn. Þeir hafi neitað því svo hún hafi hringt á lögregluna, sem hafi sagt henni að færa kerin sjálf. 

Í þeirri tilfæringu hafi tvær plöntur oltið úr kerinu, sem auðveldlega hefði verið hægt að setja aftur í, en nágrannarnir hafi kært það atvik til lögreglu. Þannig hafi þeir gefið skýra línu um að konunni væri einnig óheimilt að færa kerin í þeim tilvikum sem það sé henni nauðsynlegt og hindri þannig aðkomu hennar að eignarhluta sínum.

Snjór safnist upp við ruslatunnuskýlið

Þá hafi nágrannarnir einnig reist ruslaskýli fyrir framan eignarhluta sinn, alveg upp við eignarhluta konunnar. Ruslaskýlið hafi í för með sér að mikill snjór safnist fyrir utan við eignarhluta hennar, sem mikil vinna fari í að hreinsa þegar snjóþungt sé. Þegar snjórinn taki að bráðna sé ekkert niðurfall á þessu svæði til að taka á móti öllu vatninu sem safnist fyrir utan eignarhluta konunnar. 

Í tvígang hafi það valdið leka inn til hennar með tilheyrandi tjóni. Þetta hafi ekki verið vandamál fyrr en ruslaskýlið hafi verið sett. Samkvæmt teikningum hússins og lóðarleigusamningi sé ekki gert ráð fyrir ruslaskýli á þessum stað á lóðinni en gert sé ráð fyrir innbyggðu ruslaskýli í húsinu. Ljóst sé að nú sé nauðsynlegt að koma fleiri en einni tunnu fyrir en sammælast þurfi um stað hennar þannig að það valdi ekki óþægindum og tjóni á öðrum eignarhlutum. Ruslaskýlið hafi verið reist í skjóli nætur án þess að sú framkvæmd hafi verið borin undir konuna. Hún hafi aftur á móti þegar gert athugasemdir vegna hennar en nágrannar sagt að þeim væri heimilt að gera það sem þeim hugnist á sinni lóð.

Gagnaðilum sé óheimilt að setja kerin og ruslaskýlið á sameiginlega lóð nema með samþykki annarra eigenda. Það samþykki hafi ekki verið veitt og muni ekki verða veitt.

Þá hafi konan byggt á því að mikilvægt væri að sjúkra- og slökkviliðsbílar eigi óhindraðan aðgang fyrir framan eignarhluta hennar. Greitt aðgengi sé að eignarhlutum 10 og 14 en ekki að eignarhluta 12. Um öryggissjónarmið sé að ræða sem ekki sé hægt að líta fram hjá.

Framsetning konunnar villandi

Í álitinu segir að í greinargerð nágrannanna segi að framsetning konunnar sé afar villandi og einungis sé vísað til hluta af þeim lóðarleigusamningum sem varði ágreiningsefnið. Þrátt fyrir að um eina óskipta lóð sé að ræða hafi verið gerður sérstakur lóðarleigusamningur við hvern og einn fasteignareiganda innan lóðarinnar. Í öllum tilvikum sé að finna uppdrátt sem sýni afmörkun lóðanna.

Með vísan til ýmissa gagna og fordæmisgefandi úrskurða hafi þeim verið heimilt að koma fyrir blómakerjum og nauðsynlegri aðstöðu fyrir sorp innan hinnar sérafmörkuðu lóðar sem þeir hafi á leigu án sérstaks samráðs við konuna.

Eitt blómakerið þarf að fjúka

Í forsendum nefndarinnar segir að þótt lóðin sé óskipt hafi henni verið afnotaskipt bæði með gerð lóðarleigusamninga og deiliskipulags, þar sem hver húseign hefur tiltekinn hluta lóðarinnar í eigin umráðum, meðal annars bak- og framgarða. 

Í ljósi þessa verði að skilgreina þessa hluta sem séreign samkvæmt eðli máls og ákvæði laga um fjöleignarhús. Aðila málsins greini á um hversu langt hið afmarkaða svæði nái en nágrannarni telji það ná alveg að grjóthleðslu sem afmarkar lóðina. 

Með tilliti til þess að gert sé ráð fyrir almennum göngustígum á lóðinni sem skuli hellulagður, samkvæmt skilmálum leigusamnings, telji kærunefndin ekki unnt að líta svo á að hellulagt svæði fyrir framan húsið tilheyri þeim hluta sem nágrönnunum hafi verið heimilt að afmarka, sem sé þess utan ekki í samræmi við mæliblað fyrrnefndra skilmála. 

Telji nefndin því að gögn málsins styðji ekki annað en að hinn afmarkaði flötur nái aðeins fram að hellulögðum göngustíg enda yrði að öðrum kosti ómögulegt fyrir konuna að komast að eignarhluta sínum án þess að ganga yfir séreignarsvæði annarra eignarhluta.

„Annað þeirra blómakerja sem gagnaðilar hafa komið fyrir er á hellulagða göngustígnum og stendur þannig utan þeirrar afmörkunar sem mæliblaðið sýnir. Það svæði tilheyrir sameign og er gagnaðilum því óheimilt að koma þar fyrir blómakeri án samþykkis annarra eigenda, sbr. 4. mgr. 35. gr. og 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús. Hitt blómakerið er á hinn bóginn innan afmörkunarinnar og er gagnaðila því heimilt að láta það standa.“

Gögnin ekki nægilega skýr

Hvað ruslatunnskýlið varðar liggi fyrir eftir svör aðila við fyrirspurn nefndarinnar að það sé innan svæðisins sem mæliblað sýni og nágrönnunum því almennt heimilt að hafa það þar. Engu að síður verði þeir við þá ákvörðunartöku að gæta að ákvæði laga um fjöleignarhús, sem kveði á um skyldur eigenda til að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. 

Konan segi að það leki í kjallarann hjá henni vegna staðsetningar skýlisins og hún leggi fram staðfestingu húsasmíðameistara þar um sem hún hafi aflað einhliða. Nágrannarnir telji aftur á móti að lekann sé að rekja til ófullnægjandi ástands á drenlögnum í kjölfar framkvæmda konunnar á þeim. 

Kveðið sé á um skaðabótaskyldu eigenda í ákvæði laga um fjöleignarhús þar sem segi meðal annars að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu hans á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum og mistökum við meðferð hennar og viðhald. 

Kærunefnd telji fyrirliggjandi gögn ekki nægilega skýr til að skera úr um orsök leka í kjallara konunnar og því ekki unnt að fallast á bótaskyldu nágrannanna á þessum grunni. Að framangreindu virtu sé kröfu konunnar hafnað hvað varðar tunnuskýlið.

Álit nefndarinnar hindri aðila málsins ekki í að leggja ágreining sinn fyrir dómstóla með venjulegum hætti.