Landsmenn hefðu getað greitt töluvert lægri vexti

Greining Íslandsbanka spáir 3% árlegri hækkun íbúðaverðs til 2021 og að raunverð svo gott sem standi í stað á sama tímabili. Þá hefðu Íslendingar getað greitt lægri vexti en raunin varð miðað við skattskýrslur á síðastliðnu ári. Þetta kemur fram í nýbirtri greiningu Íslandsbanka um íbúðamarkaðinn.

Í skýrslunni kemur fram að íbúðaverð hafi hækkað um 5,2% að raunvirði árið 2018 frá árinu á undan. Gert er ráð fyrir því að raunverð íbúða standi í stað á árinu og hækki svo einungis um 0,2% umfram almennt verðlag á næsta ári og 0,5% árið 2021.

„Nýjasta verðbólguspá Greiningar hljóðar upp á 3,1% meðalverðbólgu í ár, 2,6% árið 2020 og 2,8% verðbólgu árið 2021. Við spáum því um 3% árlegri hækkun húsnæðisverðs að nafnvirði á umræddu tímabili.“

Vaxtaálögur 81 milljarður en hefðu getað verið 69

Þá voru vigtaðir húsnæðislánavextir heimila landsins 4,9% á síðastliðnu ári miðað við skattskýrslur landsmanna. Vigtaðir vextir hefðu hins vegar getað verið 0,7 prósentum lægri, eða 4,2%, ef gert væri ráð fyrir að öll íbúðalán bæru lægstu vexti sem stóðu til boða á sama tíma.

Það jafngildir 15% lægri vaxtabyrði. Vaxtaálögur vegna íbúðalána námu því 81 milljarði króna á síðastliðnu ári en hefðu getað verið 12 milljörðum lægri. Áðurnefnt dæmi miðar við vexti fjármálafyrirtækja en lífeyrissjóðir bjóða í mörgum tilfellum hagstæðari kjör sem eru háð strangari lántökuskilyrðum.

„Bendir þetta til þess að svigrúm sé til þess að ná fram enn frekari hagræðingu. Sé, til einföldunar, litið framhjá skilyrðum lífeyrissjóða gætu vaxtaálögur heimila landsins verið um helmingi lægri eða sem nemur um 38 mö.kr. Undirstrikar þetta mikilvægi þess að þekkja markaðsvexti sem standa til boða hverju sinni með það fyrir augum að endurfjármagna og draga úr vaxtakostnaði,“ segir í greiningu Íslandsbanka.

Hér að neðan má hlusta á Elvar Orra Hreinsson, sérfræðing hjá Greiningu Íslandsbanka, ræða nýútgefna skýrslu.

Fermetrinn aldrei dýrari

Þá er meðalfermetraverð á höfuðborgarsvæðinu rúmlega 460 þúsund krónur og hefur aldrei verið hærra að raunvirði. Verðið er til dæmis 9% hærra en þegar það náði hæstu hæðum í síðustu uppsveiflu árið 2007. Meðalfermetraverð á landsbyggðinni er 277 þúsund krónur og 13% hærra en það var árið 2007 og hefur því heldur aldrei verið hærra að raunvirði.

Meðalfermetraverð eigna undir 70 fermetrum á höfuðborgarsvæðinu er rúmlega 572 þúsund krónur og hefur aldrei verið hærra að raunvirði, en það hefur hækkað um 77% á höfuðborgarsvæðinu og 75% á landsbyggðinni.

Verðið er 20% hærra en þegar það náði hæstu hæðum í síðustu uppsveiflu. Því hefur aldrei verið eins dýrt að eignast smáar eignir á Íslandi eins og nú.

 

Aldrei verið erfiðara að kaupa fyrstu eign

Fyrstu kaupendur eru margir á aldrinum 25-34 ára og sækja í smærri eignir í samræmi við kaupgetu. Kaupmáttur þessa hóps hefur þó haldist illa í hendur við raunverð smærri eigna.

„Frá árinu 2000 hafa staðvirtar ráðstöfunartekjur þessa aldurshóps aukist um 15%. Á sama tíma hefur raunverð eigna sem eru 70 m2 eða minni hátt í tvöfaldast (93%). Í núverandi uppsveiflu hefur þetta samband rofnað töluvert.“

Árið 2018 var íbúðaverð um 39% yfir langtímameðaltali hlutfalls íbúðaverðs smærri eigna og kaupmáttar 25–34 ára. Má því segja að það ár hafi verið um 39% erfiðara að eignast íbúðí þessum stærðarflokki en að meðaltali á tímabilinu.

„Það hefur því aldrei verið erfiðara, miðað við laun, að kaupa fyrstu fasteign en nú þegar horft er til undanfarinna tveggja áratuga.“

Greiningu Íslandsbanka má lesa í heild hér.