Glíman við verðbólgu hefur verið ráðandi þáttur í efnahagsstjórn hér á landi í áratugi. Sú glíma hefur verið nokkuð strembin enda ráða þar margir ólíkir þættir í efnahagslífi þjóðarinnar. Undirliðir mælinga á vísitölu neysluverðs eru 12 talsins en hún er mælikvarðinn á verðbólgu og tekur mið af neysluhegðun Íslendinga. Þar vega húsnæðisþættir 28,9% (sjá mynd 1).
Framlag húsnæðisþátta til breytinga á verðbólgu er mismunandi frá ári til árs en frá árinu 2011 hafa þeir stuðlað að verðbólgu og sum árin hafa þeir knúið hana umfram meðaltal (sjá mynd 2). Eins og sjá má hefur fasteignaliðurinn einn verið fyrir ofan markmið Seðlabankans um 2,5% verðbólgu frá árinu 2021.
Íbúðaskortur drifkraftur verðbólgu
Önnur aðferð til að sýna þau gríðarlegu áhrif sem fasteignaverð og fasteignamarkaðurinn hefur haft á verðbólgu felur í sér að skoða hlut húsnæðisliðar á hverjum tíma frá aldamótum. Þá sést að á þeim tíma sem efnahagslífið var að ná jafnvægi eftir hrun og var í gjaldeyrishöftum, frá árunum 2014 til 2018, vóg húsnæðisliðurinn meira en 100%. Því varð hjöðnun annarra þátta til þess að mæld verðbólga var lægri en sú verðbólga sem húsnæðisliðurinn einn skapaði (sjá mynd 3).
Augljóst er að frá árinu 2014 hefur húsnæðisliðurinn, sem að langstærstum hluta ræðst af fasteignaverði, verið helsti drifkraftur verðbólgu hér á landi. Á þessum tíma hefur verðbólgan verið lengst af yfir markmiði Seðlabankans og á löngum köflum langt ofan við þau og því valdið verulegu ójafnvægi í efnahagslífi þjóðarinnar.
Meginástæða hækkunar fasteignaverðs er skortur á framboði á íbúðum. Á síðustu fjórtán árum hefur undirliggjandi þörf fyrir íbúðir ekki verið mætt. Horft hefur verið framhjá mikilvægum þáttum eins og áhrifum öldrunar þjóðarinnar, breytingum á fjölskyldumynstri, innflutningi á vinnuafli vegna aukinna umsvifa hagkerfisins og nauðsynlegum fjölda skammtímaleiguíbúða. Íbúðaskuld hefur því safnast upp. Á höfuðborgarsvæðinu þyrftu 17 þúsund fleiri íbúðir að vera í boði og ljóst að skuldin eykst. Byggðar eru 1.600 íbúðir á ári þegar byggja þarf 5.000 íbúðir á ári.
Verðbólga sem eykur ójöfnuð og dregur úr framlegð
Hógvær verðbólga er ekki alslæm. Markmið Seðlabankans er 2,5% árleg verðbólga sem felur í sér samkomulag um að vöxtur efnahagslífs og aukin neysla sé æskileg sé hún innan þeirra marka að verðlag hækki ekki umfram markmiðið. Þá skiptir samsetning verðbólgunnar miklu máli. Í aðra röndina er verðbólga afleiðing aukinnar verðmætasköpunar, aukinnar framlegðar útflutnings sem styrkir samkeppnishæfni okkar og byggir undir betri lífsgæði komandi kynslóða. Í hina röndina er verðbólgan vegna skorts og umframeftirspurnar. Dæmi um það er íbúðaskortur sem þrýstir upp fasteignaverði og framkallar kostnaðarhækkanir fyrir fyrirtæki og heimili án þess að þeim fylgi aukin verðmætasköpun af einhverju tagi. Slík verðbólga ýtir undir ójöfnuð og dregur úr framlegð. Af þessu má ljóst vera að framboð af húsnæði hefur margvísleg áhrif á efnahagslíf og samfélag.
Augljóst er að frá árinu 2014 hefur húsnæðisliðurinn, sem að langstærstum hluta ræðst af fasteignaverði, verið helsti drifkraftur verðbólgu hér á landi. Á þessum tíma hefur verðbólgan verið lengst af yfir markmiði Seðlabankans.
Hlutverk sveitarfélaga er að stuðla að jafnvægi á húsnæðismarkaði. Því hlutverki sinna þau með nægu lóðaframboði og skipulagi hverfa í samræmi við undirliggjandi íbúðaþörf samfélagsins. Í ljósi stöðunnar á íbúðamarkaði blasir við að þessu hlutverki hefur ekki verið sinnt sem skyldi. Afleiðingarnar eru því miklu áhrifameiri og alvarlegri en virðist í fyrstu, því athafnaleysi sveitarfélaga hefur veigamikil áhrif á þróun efnahagslífs hér á landi sem hefur áhrif á alla landsmenn.
Ábyrgð sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu mikil
Ákvarðanir forystumanna sveitarfélaga á höfuðborgarsvæðinu skipta því sköpum varðandi efnahagsþróun í landinu, hagsmuni heimilanna og lífsgæði borgaranna. Í dag er verulegur skortur á íbúðarhúsnæði sem hefur hækkað fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu með þeim afleiðingum að venjulegt launafólk á barnseignaldri á mjög erfitt með að koma sér þaki yfir höfuðið. Þessi staða eykur ójöfnuð og misskiptingu og er jafnframt drifkraftur verðbólgu sem dregur úr framlegð og skerðir lífsgæði. Sameiginleg ábyrgð sveitastjórnarmanna er því mikil og nær langt út fyrir lögsögu þeirra sveitarfélaga sem þeir þjóna fyrst og fremst.
Tækifæri til stórbættra lífskjara
Tækifæri sveitastjórnarmanna til að hafa áhrif til góðs á allt daglegt líf fólks er því stærra en ætla má í fyrstu. Í dag liggja fyrir gögn og upplýsingar sem sýna hver íbúðaþörfin á höfuðborgarsvæðinu er fram til ársins 2039. Gríðarlega umfangsmikið verkefni bíður sveitarstjórna á höfuðborgarsvæðinu því fyrirsjáanleg íbúðaþörf kallar á um 90 þúsund íbúðir á öllu svæðinu í viðbót við þær 94 þúsund [1] sem fyrir eru. Það er næstum tvöföldun.
Af þessu má ljóst vera að framboð af húsnæði hefur margvísleg áhrif á efnahagslíf og samfélag og skortur á húsnæði þrýstir upp kostnaði án þess að verðmæti aukist, eykur ójafnvægi og mismunun. Hlutverk sveitastjórna er að stuðla að jafnvægi í húsnæðismarkaði.“
Stærsta kjarabót almennings á Íslandi væri að stórauka lóðarframboð, fjölga íbúðum og koma á jafnvægi á húsnæðismarkaði. Þarna leynast mikil tækifæri fyrir sveitastjórnarmenn á höfuðborgarsvæðinu til að hafa áhrif til góðs. Hraða þarf skipulagsvinnu og opna tækifæri til öflugrar uppbyggingar á nýjum íbúðakjörnum sem mæta þörfum íbúa. Þetta er einnig tækifæri til að auka tekjur sveitarfélaganna, styrkja fjárhag og treysta sjálfbærni þeirra og á sama tíma að stórbæta lífskjör íbúa á ólíkum æviskeiðum.
Íbúðarhúsnæði er grunnþörf sem hefur áhrif á daglega velferð íbúa. Eins og sjá má af þeim gögnum sem liggja að baki þessari grein hefur húsnæðisþáttarinn áhrif á efnahagslíf þjóðarinnar og þar með lífsgæði og velferð alls almennings. Í ljósi þess íbúðaskorts sem hefur orðið til á síðustu 15 árum á höfuðborgarsvæðinu er staðan grafalvarleg. Sú mynd sem birtist í dag sýnir að kjörnir fulltrúar á sveitastjórnarstigi hafa einstakt tækifæri til að stuðla að stórbættum lífskjörum íbúa landsins.
Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka Þróunarfélags sem hefur að markmiði að auka lífsgæði fólks með sérhæfðum búsetuúrræðum.
[1] Íbúðir á höfuðborgarsvæðinu eru 98 þúsund en hér er tekið tillit til áætlaðs fjölda íbúða í eigu félagasamtaka af landsbyggðinni og íbúðum í skammtímaleigu. Þessi áætlun upp á 4 þúsund íbúðir er áætlun Aflvaka byggð á samtölum við ýmsa markaðsaðila en nákvæmar upplýsingar um fjölda íbúða eru ekki aðgengilegar í opinberum gögnum.
