Á ég að festa vextina á húsnæðisláninu?

Það er hollt og gott að velta því reglulega fyrir sér hvaða lánsform hentar best hverju sinni. Þá spyrjum við okkur oft hvort fastir vextir eða breytilegir henti okkur betur.

Í stuttu máli minnkar eignamyndun ekki í dag við að festa vexti, en það þarf þó að huga að ýmsu öðru í þessu samhengi.

Hvað er í boði?

Mun minna framboð er af óverðtryggðum lánum í dag en á sama tíma í fyrra og nú eru það aðeins stóru viðskiptabankarnir þrír sem bjóða upp á bæði breytilega og fasta vexti. Meðal lífeyrissjóða virðist það aðeins vera Birta sem býður upp á breytilega vexti á óverðtryggðum lánum og flestir bjóða þeir aðeins upp á verðtryggð lán í dag.

Hjá bönkunum eru föstu vextirnir lægri í dag en þeir breytilegu, eins og sést á þessari samantekt frá Aurbjörgu:

Hjá Arion banka er munurinn á breytilegum vöxtum og þriggja ára bindingu því 0,94% í dag, 0,75% hjá Íslandsbanka og 1,5% hjá Landsbankanum. Það munar um það.

Áhrifin

Ef ég gef mér að lánið þitt sé með jöfnum greiðslum og til 30 ára er áhugavert að líta á áhrif þess að festa vexti. Tökum Arion banka sem dæmi.

Greiðslubyrði lánsins lækkaði þá úr 350.568 kr. á mánuði í 322.667 kr., eða um tæpar 28 þúsund krónur. Ef greiðslubyrði yrði þó haldið óbreyttri mætti með þessu stytta lánstímann um heil 8 ár.

En er það virkilega svo? Nei, þetta er sennilega of mikil einföldun hjá mér, því í þessum dæmum geri ég ráð fyrir að vextir haldist óbreyttir út lánstímann, sem er ólíklegt.

Hvað ef vextir lækka?

Fólk lítur oft til fastra vaxta þegar áhyggjur eru af enn frekari vaxtahækkunum. Þá er hægt að festa sér þá vexti sem í boði eru og tryggja sér þar með skjól fyrir versnandi kjörum. Vextir hafa vissulega hækkað mikið að undanförnu, en við síðustu vaxtaákvörðun peningastefnunefndar Seðlabankans kvað við nokkuð nýjan tón og aldrei að vita nema hækkunin hafi verið sú síðasta í bili. Svo segir til dæmis Greining Íslandsbanka sem spáir því raunar að vextir taki að lækka að nýju á fyrsta fjórðungi næsta árs og hafi lækkað um tvö prósentustig eftir tæp tvö ár.

Ef sú spá rætist er ekki útilokað að hægt verði að festa enn lægri vexti innan nokkurra mánaða en þó alls ekki öruggt.

Eitt af því sem þarf að hafa í huga þegar ákvörðun sem þessi er tekin er að það eru aðeins föstu vextirnir sem eru fyrirsjáanlegir, eins langt og þeir ná. Við gætum vissulega vonast eftir lægri vöxtum síðar, en að sjálfsögðu getur brugðið til beggja vona og óvissa er áhætta.

Auk þess þarf að taka tillit til mögulegs kostnaðar við endurfjármögnun, skilmálabreytingu, greiðslumat eða uppgreiðslu síðar meir vegna fastvaxtabindingar.

Hvað er þá best að gera?

Ég veit ekki frekar en þú hver þróun vaxta verður næstu misserin og því er ekki hægt að reikna niður að einni augljósri niðurstöðu, því miður. Mér þykir þó oft sem áhyggjurnar af uppgreiðslukostnaði fastvaxtalána séu óþarflega miklar, þegar slík lán eru skoðuð. Kostnaðurinn nemur sjaldnast yfir 0,2% fyrir hvert heilt ár sem eftir lifir bindingarinnar og því getur vel borgað sig að „kaupa sig“ út úr bindingunni ef vextir lækka hratt og hagstæðari lán standa til boða.

Eins og áður segir getur þú væntanlega lækkað greiðslubyrði þína eða stytt lánið verulega með því að færa þig úr breytilegum vöxtum í dag yfir á fasta. Það er óljóst hve lengi sá ávinningur varir en ávinningur er þetta samt.

Fylgstu vel með stýrivaxtaspám greiningardeildanna og þeim kjörum sem í boði eru, hjá bönkunum og lífeyrissjóðunum þínum. Vertu opinn fyrir endurfjármögnun þegar tækifæri gefast og umfram allt haltu áfram að spyrja spurninga á borð við þessa!