Húsnæðisöryggi og kaupleiga í Reykjavík Einar Jónsson skrifar 24. maí 2018 07:00 Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Birtist í Fréttablaðinu Húsnæðismál Mest lesið Ofurgróði sjávarútvegs? – Hættið að afvegaleiða! Elliði Vignisson Skoðun „Fáum við einkunn fyrir þetta?“ Hulda Dögg Proppé Skoðun Vorstjarnan hans Gunnars Smára? Guðbergur Egill Eyjólfsson Skoðun Rafbíllinn er ekki bara umhverfisvænn – hann er líka hagkvæmari Óskar Páll Þorgilsson Skoðun Sakar aðra um það sem hún gerir sjálf Sigurjón Þórðarson Skoðun Hrossakjöt, hroki og hleypidómar Kristján Logason Skoðun „Þú verður aldrei nóg“ - Ástæður þess að kerfið bregst innflytjendum Ian McDonald Skoðun Laun kvenna og karla í aðildarfélögum ASÍ og BSRB árið 2024 Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir Skoðun Sjávarútvegur er undirstöðuatvinnuvegur – ekki einangruð tekjulind Kristinn Karl Brynjarsson Skoðun Að byggja upp á Bakka Hjálmar Bogi Hafliðason Skoðun Skoðun Skoðun Hvernig er staða lesblindra á Íslandi? Guðmundur S. Johnsen skrifar Skoðun Sakar aðra um það sem hún gerir sjálf Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun „Þú verður aldrei nóg“ - Ástæður þess að kerfið bregst innflytjendum Ian McDonald skrifar Skoðun Rafbíllinn er ekki bara umhverfisvænn – hann er líka hagkvæmari Óskar Páll Þorgilsson skrifar Skoðun Ofurgróði sjávarútvegs? – Hættið að afvegaleiða! Elliði Vignisson skrifar Skoðun Laun kvenna og karla í aðildarfélögum ASÍ og BSRB árið 2024 Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun „Fáum við einkunn fyrir þetta?“ Hulda Dögg Proppé skrifar Skoðun Hrossakjöt, hroki og hleypidómar Kristján Logason skrifar Skoðun Sjávarútvegur er undirstöðuatvinnuvegur – ekki einangruð tekjulind Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Að byggja upp á Bakka Hjálmar Bogi Hafliðason skrifar Skoðun Fiskeldi og samfélagsábyrgð Eyjólfur Ármannsson skrifar Skoðun Pólitískt raunsæi og utanríkisstefna Íslands Ragnar Anthony Antonsson Gambrell skrifar Skoðun Vorstjarnan hans Gunnars Smára? Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Fylgið fór vegna fullveldismáls Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Er Ísrael ennþá útvalin þjóð Guðs? Ómar Torfason skrifar Skoðun Flokkurinn hans Gunnars Smára? Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Raforkuverð: Stórnotendur og almenningur Ingvar Júlíus Baldursson skrifar Skoðun Hætt við að hækka ekki skatta á almenning Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Skattafíkn í skjóli réttlætis: Tímavélin stillt á 2012 Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Hver borgar brúsann? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson skrifar Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir skrifar Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson skrifar Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Alþingi gleymir aftur fötluðum börnum Lúðvík Júlíusson skrifar Sjá meira
Húsnæðisöryggi er mikilvægast fyrir flesta í þeim skilningi að íbúi sem efnir skyldur sínar geti búið í íbúð sinni svo lengi sem hann kýs. Þetta húsnæðisöryggi er einungis til staðar í eignaríbúðum. Í öðrum tilfellum getur íbúi glatað húsnæði sínu þótt hann efni skyldur sínar fullkomlega; leigusamningar eru tímabundnir og/eða uppsegjanlegir, leigufyrirtæki geta selt íbúðir frá sér og öll félög og fyrirtæki geta orðið gjaldþrota. Þar með geta leigutakar, búsetar húsnæðissamvinnufélaga og þeir sem greitt hafa hvers konar afnotaréttargjöld misst húsnæði sitt. Þarna skiptir engu máli hvort félag er rekið í hagnaðarskyni eða ekki. Þá eru eignaríbúðir „besta fjárfestingin“ í gegnum árin, afborganir lána greiðast í „eigin vasa“ og skuldlitlar eða skuldlausar eignaríbúðir eru jafnan forsenda fyrir þolanlegri afkomu lífeyrisþega.Markaðsverð Markaðsverð íbúða ræðst af framboði og eftirspurn og þar eru hefðbundnir íbúðakaupendur í samkeppni við sterka aðila sem eru á markaðinum á öðrum forsendum svo sem fjárfersta og aðila í ferðaþjónustu en einnig við borgina þegar hún kaupir íbúðir á almennum markaði. Á „eftirspurnarmarkaði“ skilar aukin hagkvæmni eins og hagstæðari lánakjör eða lægri byggingarkostnaður sér ekki til kaupenda í verði undir markaðsverði og sama gildir um markaðsleigu. Lægri vextir og hærra lánshlutfall þrýsta hins vegar örugglega á verðhækkanir á almennum markaði og opinberar bætur og styrkir til íbúðakaupenda og leigutaka hafa sömu tilhneigingu á þeim markaði. Hagkvæmni gæti hins vegar skilað sér til þess sem byggir fyrir sjálfan sig og til þeirra sem búa í íbúðum borgarinnar, til félagsmanna íbúðafélaga og í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi. Stórauknar nýbyggingar fjölskylduíbúða er eina leiðin til að auka jafnvægi á markaðinum. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi Til lengri tíma greiða leigutakar upp kaupverð íbúða leigusala ásamt rekstrarkostnaði án þess að njóta húsnæðisöryggis eða hlutdeildar í eignaaukningu leigusalans. Sama gildir um búseta húsnæðissamvinnufélaga varðandi íbúðir félaganna. Kaupleigu- eða kaupréttarkerfi ætti að vera valkostur fyrir alla þá sem vilja tryggja sér húsnæðisöryggi og hafa greiðslugetu til að standa undir íbúðagreiðslum/húsaleigu en skortir fé til útborgunar á almennum markaði. Þannig kerfi var kaupleigukerfið á seinustu áratugum síðustu aldar með mismiklum stuðningi í félagslegri- og almennri kaupleigu. Reykjavíkurborg ætti að beita sér fyrir byggingu hagkvæmra kaupleigu- eða kaupréttaríbúða í opnu aðgengilegu kerfi þar sem kjarninn væri húsnæðisöryggi og hagsmunir leigutakans í fyrirrúmi. Eftir virkjun kaupréttar er kaupandi í sömu stöðu og aðrir íbúðaeigendur. Lífeyrissjóðir/Íbúðalánasjóður gætu fjármagnað slíkt kerfi sem fellur vel að tilgangi laga um húsnæðismál. Forskriftin er gróflega sú að þeir sem hafa fárhagsgetu til að greiða húsaleigu í viðunandi íbúð ættu að hafa þann valkost að geta keypt þannig íbúð í kaupleigu- eða kaupréttarkerfi borgarinnar.' Fjölskylduvernd og húsnæðisöryggi Fjölskylduvernd, húsnæðisöryggi og öruggari íbúðaviðskipti mætti efla verulega með eftirfarandi aðgerðum: 1. Veðsetning og aðför verði óheimil í fjölskylduíbúðum nema fyrir íbúðalánum og íbúðagjöldum. 2. Óheimilt verði að segja upp leigutaka sem efnir skyldur sínar í íbúðum leigufélaga sem njóta fyrirgreiðslu borgarinnar og jafnframt verði takmarkanir á hækkun húsaleigu á leigutímanum. 3. Ástandsvottorð íbúða frá óháðum aðila væri skilyrði við íbúðasölur varðandi atriði sem geta dulist kaupanda eins og sveppamyndun, fúa eða pöddur í innviðum, steypugalla og slæmt ástand lagna. 4. Tryggingafé sem leigutaki hefur greitt leigusala nyti forgangs við búskipti svo og afnotaréttargreiðslur og búseturéttargjöld.Höfundur er lögfræðingur
Laun kvenna og karla í aðildarfélögum ASÍ og BSRB árið 2024 Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir Skoðun
Sjávarútvegur er undirstöðuatvinnuvegur – ekki einangruð tekjulind Kristinn Karl Brynjarsson Skoðun
Skoðun Rafbíllinn er ekki bara umhverfisvænn – hann er líka hagkvæmari Óskar Páll Þorgilsson skrifar
Skoðun Laun kvenna og karla í aðildarfélögum ASÍ og BSRB árið 2024 Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Sjávarútvegur er undirstöðuatvinnuvegur – ekki einangruð tekjulind Kristinn Karl Brynjarsson skrifar
Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Laun kvenna og karla í aðildarfélögum ASÍ og BSRB árið 2024 Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir Skoðun
Sjávarútvegur er undirstöðuatvinnuvegur – ekki einangruð tekjulind Kristinn Karl Brynjarsson Skoðun