Sjö algengar spurningar um íbúðalán Björn Berg Gunnarsson skrifar 18. september 2020 08:30 Þegar rætt er um íbúðalán á fræðslufundum eða í beinu streymi á vefnum berast oft keimlíkar spurningar. Það er jákvætt að umræða um íbúðalán hafi færst í aukana, ekki síst hvað varðar óverðtryggð lán og endurfjármögnun, en þó virðist sem nokkur atriði mætti útskýra betur. Lítum á sjö spurningar sem algengt er að berist um íbúðalán. 1. Eru vextir óverðtryggða lánsins míns að fara að rjúka upp á næstunni? Í kjölfar umtalsverðra lækkana undanfarið ár eru stýrivextir nú lægri en þeir hafa nokkru sinni verið. Ekki hefur það að öllu leyti komið til af góðu en hefur þó þau jákvæðu áhrif að fjöldi Íslendinga getur nú fjármagnað íbúðakaup með óverðtryggðum lánum og fleiri eiga þess kost að stíga inn á íbúðamarkaðinn. Þeir vextir sem nú bjóðast á óverðtryggðum lánum eru því í sögulegu lágmarki og hefur Seðlabankinn séð ástæðu til að leiða þær vaxtalækkanir vegna þeirra óvenjulegu aðstæðna sem COVID-19 faraldurinn hefur skapað. Athygli vakti þegar varaseðlabankastjóri sagði á dögunum líkur á að þessir lágu vextir yrðu ekki í boði til framtíðar. Vísaði hún þar réttilega til þess vanda sem lántakendur geta lent í ef mánaðaleg greiðslubyrði lána hækkar umfram það sem ráða má við. Því er mikilvægt að gera ráð fyrir því að vextir óverðtryggðra lána á breytilegum vöxtum geti hækkað nokkuð og sömuleiðis á fastvaxtalánum að loknu fastvaxtatímabili. Erfitt er þó að segja til um hvenær slíkar vaxtahækkanir gætu hafist og hversu skarpar þær yrðu. Gott er þó að hafa í huga að mögulegt er að festa vexti til nokkurra ára og tryggir það fyrirsjáanlega greiðslubyrði um tíma. 2. Ég er með lán á föstum vöxtum til nokkurra ára. Hvað gerist að loknum fastvaxtatímanum? Það gæti farið eftir því hvort þú ert með óverðtryggt eða verðtryggt lán og hjá hvaða lánastofnun. Óverðtryggt lán gæti færst yfir í breytilega vexti að loknu tímabili fastra vaxta en á þeim tíma er þó hægt að óska eftir að festa vextina á ný og er að öllum líkindum hægt að framkvæma slíkt með tiltölulega einfaldri skilmálabreytingu. Hvað verðtryggð lán varðar geta vextir ýmist verið fastir út lánstímann eða jafnvel fastir í nokkur ár í senn og svo endurskoðaðir með nokkurra ára millibili. Gott er að kanna reglur lánveitanda hvað þetta varðar. 3. Er skynsamlegt að taka blandað lán? Þetta er ansi góð spurning og vel þess virði að ræða. Það fylgir því bæði áhætta að skulda verðtryggt og óverðtryggt. Verðtryggða lánið getur hækkað í verðbólgunni þar sem við greiðum ekki allan fjármagnskostnað á gjalddaga heldur smyrst verðtryggingin yfir eftirstöðvar lánsins. Í mikilli verðbólgu getur lánið því blásið út og étið upp eigið fé okkar. Greiðslubyrði óverðtryggðs láns getur á hinn bóginn hækkað umtalsvert með hækkandi vöxtum og orðið illviðráðanleg. Vilji fólk dreifa þessari áhættu er mögulegt að taka blandað lán sem er sem dæmi að hálfu verðtryggt. Áhættudreifing er almennt í það minnsta athyglinnar virði. 4. Borgar sig að greiða aukalega inn á lán? Eins og Sr. Lovejoy sagði er stutta svið „já ef...“ en langa svarið „nei en...“. Það er í það minnsta ljóst að það sem þú greiðir niður mun aldrei bera vexti eða verðtryggingu og það getur heilmikið öryggi verið fólgið í því að greiða niður skuldir. Gott er að leggja áherslu á að greiða inn á þau lán sem bera hæsta vexti, svo sem neyslulán, en tryggja á sama tíma að nægt svigrúm sé til að ráða við óvænt útgjöld án þess að taka þurfi nýtt lán með tilheyrandi kostnaði. Mikilvægt er þó að kanna hvort það kosti að greiða inn á lán og hve hár sá kostnaður er. Mörg hafa gripið tækifærið sem felst í skattfrjálsri inngreiðslu séreignarsparnaðar á lán. Sótt er um hjá skattayfirvöldum og rennur þá í það minnsta hluti iðgjalda sem annars færu til uppbyggingar séreignar í að greiða niður íbúðalán. 5. Hvaða áhrif hefur verðbólga á óverðtryggð lán Stutta svarið er að hún hefur engin bein áhrif en það er kannski full mikil einföldun. Þó svo aukin verðbólga hefði engin áhrif á afborganir eða eftirstöðvar óverðtryggðs láns getur hún valdið því að Seðlabankinn sjái ástæðu til þess að vinna gegn verðbólgunni með því að hækka vexti . Ekki er ólíklegt að vextir lánsins fylgi á einhverjum tíma í kjölfarið og þá má segja að verðbólgan hafi í raun hækkað greiðslubyrði lánsins. 6. Hvaða aðstoð er í boði fyrir fyrstu kaupendur? Þeim sem ekki hafa átt íbúð áður bjóðast hinir ýmsu möguleikar sem almennt gilda ekki við íbúðakaup og lántöku. Dæmi um slíkt getur verið sérstakt aukalán sem minnkar það eigið fé sem krafist er og auðveldar fólki þar með að stíga sín fyrstu skref inn á íbúðamarkaðinn auk þess sem hinir ýmsu afslættir geta verið gefnir af gjöldum. Heimilt er að nýta uppsafnaðan séreignarsparnað, upp að vissu marki, til skattfrjálsrar útborgunar við kaup. Það getur svo sannarlega auðveldað kaupin en þar sem slík séreign er almennt ætluð til efri áranna og mun reynast dýrmæt þegar þar að kemur er mikilvægt að spara duglega þegar svigrúm gefst, bæði með því að safna séreign og öðrum frjálsum sparnaði. Loks má nefna að svokölluð hlutdeildarlán ríkisins eru handan við hornið. Þar býðst ríkið til að kaupa hlut í íbúð með þeim sem uppfylla ákveðin skilyrði. Ekki er ólíklegt að fyrstu kaupendur verði meðal þeirra sem líta hvað helst til þess kosts. 7. Hvaða úrræði eru í boði fyrir þau sem eiga í tímabundnum erfiðleikum með afborganir? Þær aðstæður geta að sjálfsögðu komið upp að erfitt eða ómögulegt er að greiða af íbúðaláni, til dæmis vegna ófyrirséðs tekjumissis eða við tekjulækkun svo sem í fæðingarorlofi. Í slíkum tilfellum getur verið að lánastofnunin bjóði upp á frystingu afborgana. Þær afborganir þarf að sjálfsögðu að greiða síðar meir. Þeir fyrstu kaupendur sem lenda í slíkum vanda geta auk þess nýtt greiðslur sínar í séreignarsparnað beint í afborganir lána. Slíkt gæti mögulega vegið á móti lægri tekjum. Íbúðakaup eru í flestum tilfellum umfangsmestu fjárfestingar okkar og lánin þau stærstu sem við tökum. Því er mikilvægt að vanda vel til verka, kynna sér alla mögulega kosti, vera vakandi fyrir þeim breytingum sem verða og umfram allt dugleg að spyrja. Höfundur er deildarstjóri Greiningar og fræðslu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Björn Berg Gunnarsson Húsnæðismál Íslenskir bankar Mest lesið Halldór 28.06.2025 Halldór Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson Skoðun Skoðun Skoðun Skattafíkn í skjóli réttlætis: Tímavélin stillt á 2012 Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Hver borgar brúsann? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson skrifar Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir skrifar Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson skrifar Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Alþingi gleymir aftur fötluðum börnum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Lægri gjöld, fleiri tækifæri Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Tölum um stóra valdaframsalsmálið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar Skoðun Öflugar varnir krefjast stöndugra fréttamiðla Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Gott frumvarp, en hvað með verklagið? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson skrifar Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Sjá meira
Þegar rætt er um íbúðalán á fræðslufundum eða í beinu streymi á vefnum berast oft keimlíkar spurningar. Það er jákvætt að umræða um íbúðalán hafi færst í aukana, ekki síst hvað varðar óverðtryggð lán og endurfjármögnun, en þó virðist sem nokkur atriði mætti útskýra betur. Lítum á sjö spurningar sem algengt er að berist um íbúðalán. 1. Eru vextir óverðtryggða lánsins míns að fara að rjúka upp á næstunni? Í kjölfar umtalsverðra lækkana undanfarið ár eru stýrivextir nú lægri en þeir hafa nokkru sinni verið. Ekki hefur það að öllu leyti komið til af góðu en hefur þó þau jákvæðu áhrif að fjöldi Íslendinga getur nú fjármagnað íbúðakaup með óverðtryggðum lánum og fleiri eiga þess kost að stíga inn á íbúðamarkaðinn. Þeir vextir sem nú bjóðast á óverðtryggðum lánum eru því í sögulegu lágmarki og hefur Seðlabankinn séð ástæðu til að leiða þær vaxtalækkanir vegna þeirra óvenjulegu aðstæðna sem COVID-19 faraldurinn hefur skapað. Athygli vakti þegar varaseðlabankastjóri sagði á dögunum líkur á að þessir lágu vextir yrðu ekki í boði til framtíðar. Vísaði hún þar réttilega til þess vanda sem lántakendur geta lent í ef mánaðaleg greiðslubyrði lána hækkar umfram það sem ráða má við. Því er mikilvægt að gera ráð fyrir því að vextir óverðtryggðra lána á breytilegum vöxtum geti hækkað nokkuð og sömuleiðis á fastvaxtalánum að loknu fastvaxtatímabili. Erfitt er þó að segja til um hvenær slíkar vaxtahækkanir gætu hafist og hversu skarpar þær yrðu. Gott er þó að hafa í huga að mögulegt er að festa vexti til nokkurra ára og tryggir það fyrirsjáanlega greiðslubyrði um tíma. 2. Ég er með lán á föstum vöxtum til nokkurra ára. Hvað gerist að loknum fastvaxtatímanum? Það gæti farið eftir því hvort þú ert með óverðtryggt eða verðtryggt lán og hjá hvaða lánastofnun. Óverðtryggt lán gæti færst yfir í breytilega vexti að loknu tímabili fastra vaxta en á þeim tíma er þó hægt að óska eftir að festa vextina á ný og er að öllum líkindum hægt að framkvæma slíkt með tiltölulega einfaldri skilmálabreytingu. Hvað verðtryggð lán varðar geta vextir ýmist verið fastir út lánstímann eða jafnvel fastir í nokkur ár í senn og svo endurskoðaðir með nokkurra ára millibili. Gott er að kanna reglur lánveitanda hvað þetta varðar. 3. Er skynsamlegt að taka blandað lán? Þetta er ansi góð spurning og vel þess virði að ræða. Það fylgir því bæði áhætta að skulda verðtryggt og óverðtryggt. Verðtryggða lánið getur hækkað í verðbólgunni þar sem við greiðum ekki allan fjármagnskostnað á gjalddaga heldur smyrst verðtryggingin yfir eftirstöðvar lánsins. Í mikilli verðbólgu getur lánið því blásið út og étið upp eigið fé okkar. Greiðslubyrði óverðtryggðs láns getur á hinn bóginn hækkað umtalsvert með hækkandi vöxtum og orðið illviðráðanleg. Vilji fólk dreifa þessari áhættu er mögulegt að taka blandað lán sem er sem dæmi að hálfu verðtryggt. Áhættudreifing er almennt í það minnsta athyglinnar virði. 4. Borgar sig að greiða aukalega inn á lán? Eins og Sr. Lovejoy sagði er stutta svið „já ef...“ en langa svarið „nei en...“. Það er í það minnsta ljóst að það sem þú greiðir niður mun aldrei bera vexti eða verðtryggingu og það getur heilmikið öryggi verið fólgið í því að greiða niður skuldir. Gott er að leggja áherslu á að greiða inn á þau lán sem bera hæsta vexti, svo sem neyslulán, en tryggja á sama tíma að nægt svigrúm sé til að ráða við óvænt útgjöld án þess að taka þurfi nýtt lán með tilheyrandi kostnaði. Mikilvægt er þó að kanna hvort það kosti að greiða inn á lán og hve hár sá kostnaður er. Mörg hafa gripið tækifærið sem felst í skattfrjálsri inngreiðslu séreignarsparnaðar á lán. Sótt er um hjá skattayfirvöldum og rennur þá í það minnsta hluti iðgjalda sem annars færu til uppbyggingar séreignar í að greiða niður íbúðalán. 5. Hvaða áhrif hefur verðbólga á óverðtryggð lán Stutta svarið er að hún hefur engin bein áhrif en það er kannski full mikil einföldun. Þó svo aukin verðbólga hefði engin áhrif á afborganir eða eftirstöðvar óverðtryggðs láns getur hún valdið því að Seðlabankinn sjái ástæðu til þess að vinna gegn verðbólgunni með því að hækka vexti . Ekki er ólíklegt að vextir lánsins fylgi á einhverjum tíma í kjölfarið og þá má segja að verðbólgan hafi í raun hækkað greiðslubyrði lánsins. 6. Hvaða aðstoð er í boði fyrir fyrstu kaupendur? Þeim sem ekki hafa átt íbúð áður bjóðast hinir ýmsu möguleikar sem almennt gilda ekki við íbúðakaup og lántöku. Dæmi um slíkt getur verið sérstakt aukalán sem minnkar það eigið fé sem krafist er og auðveldar fólki þar með að stíga sín fyrstu skref inn á íbúðamarkaðinn auk þess sem hinir ýmsu afslættir geta verið gefnir af gjöldum. Heimilt er að nýta uppsafnaðan séreignarsparnað, upp að vissu marki, til skattfrjálsrar útborgunar við kaup. Það getur svo sannarlega auðveldað kaupin en þar sem slík séreign er almennt ætluð til efri áranna og mun reynast dýrmæt þegar þar að kemur er mikilvægt að spara duglega þegar svigrúm gefst, bæði með því að safna séreign og öðrum frjálsum sparnaði. Loks má nefna að svokölluð hlutdeildarlán ríkisins eru handan við hornið. Þar býðst ríkið til að kaupa hlut í íbúð með þeim sem uppfylla ákveðin skilyrði. Ekki er ólíklegt að fyrstu kaupendur verði meðal þeirra sem líta hvað helst til þess kosts. 7. Hvaða úrræði eru í boði fyrir þau sem eiga í tímabundnum erfiðleikum með afborganir? Þær aðstæður geta að sjálfsögðu komið upp að erfitt eða ómögulegt er að greiða af íbúðaláni, til dæmis vegna ófyrirséðs tekjumissis eða við tekjulækkun svo sem í fæðingarorlofi. Í slíkum tilfellum getur verið að lánastofnunin bjóði upp á frystingu afborgana. Þær afborganir þarf að sjálfsögðu að greiða síðar meir. Þeir fyrstu kaupendur sem lenda í slíkum vanda geta auk þess nýtt greiðslur sínar í séreignarsparnað beint í afborganir lána. Slíkt gæti mögulega vegið á móti lægri tekjum. Íbúðakaup eru í flestum tilfellum umfangsmestu fjárfestingar okkar og lánin þau stærstu sem við tökum. Því er mikilvægt að vanda vel til verka, kynna sér alla mögulega kosti, vera vakandi fyrir þeim breytingum sem verða og umfram allt dugleg að spyrja. Höfundur er deildarstjóri Greiningar og fræðslu Íslandsbanka.
Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar
Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar