Besta vörnin gegn verðbólgu? Ólafur Margeirsson skrifar 1. mars 2023 06:01 Fólksfjölgun á Íslandi hefur verið um 10-15% á áratug síðan 1960. Þörfin á því að byggja íbúðir hefur því alltaf verið mikil og hefur stundum þurft átak eða kerfisbreytingu til þess að halda í við fólksfjölgunina. Nú þarf aðra kerfisbreytingu, annað átak. Sagan Sem sjá má á mynd 1 hér að neðan hefur fólksfjölgun á Íslandi verið nokkuð stöðug sé horft á heilu áratugina. Samsetning hennar hefur vissulega breyst: áður var hún borin uppi af pörum sem eignuðust börn en í dag er stærri hluti af henni en áður borinn uppi af fólki sem vill flytja til landsins. Þetta fólk bætir íslenskt hagkerfi til mikilla muna, vinnur t.d. störf sem Íslendingar sjálfir hafa engan áhuga á að vinna og ber reynslu og þekkingu frá sínu heimalandi sem nýtist vel á Íslandi. Þörfin á því að byggja íbúðir á Íslandi hefur því alltaf verið mikil, einfaldlega vegna fólksfjölgunar – og sama hvað hefur drifið þessa fólksfjölgun. En það hefur ekki alltaf verið nægilega mikið byggt með tilheyrandi skorti á húsnæði til leigu og sölu. Mynd 2 sýnir hvernig fólksfjölgunin hefur þróast samhliða fjölda nýrra íbúða (fjölbýli og einbýli) yfir sama tímabil. Mynd 2 sýnir ágætlega að Íslendingar geta byggt nógu mikið af íbúðum sé vilji til þess. Á 8. áratugnum voru t.d. um 25.000 íbúðir byggðar á Íslandi, nærri því tvöfalt meira magn á hvern nýjan íbúa en á áratugnum á undan. Fróðlegt er líka að bera saman íbúafjölgun per nýja íbúð (1,0) á 8. áratugnum, þegar átak var gert í byggingu íbúða, saman við íbúafjölgun per íbúð (2,8) á árunum 2010-2020. Skiljanlega var meiri hætta á húsnæðiskorti upp úr 2020 þegar svona lítið var byggt á árunum upp úr Hruni sérstaklega. Framtíðin Það er vert að benda á að mikill kippur hefur átt sér stað í íbúðabyggingu síðustu ár. Ef fram heldur sem horfir verða tæplega 30.000 íbúðir byggðar á þessum áratug á landinu öllu (sjá brotalínu á mynd 2). En það er eftir sem áður varla nóg sé horft á íbúafjölgun per nýja íbúð frá árinu 2020. Þá þarf að vinna niður skortinn á húsnæði frá árunum 2010-2020. Það er líka mikil hætta á því að á árunum 2024-2026 dragi verulega úr íbúðafjárfestingu. Ástæðan er afskaplega einföld: vaxtahækkanir Seðlabankans. Fyrstu áhrifin sem vaxtahækkanir Seðlabankans hafa er að hækka fjármögnunarkostnað byggingarverktaka. Að byggja íbúðir er óhemju dýrt verk því mikil fjárútlát eru nauðsynleg áður en sala eða leiga getur átt sér stað. Þessi fjárútlát geta verið fjármögnuð af eigin fé en því miður eru þau oft að meirihluta fjármögnuð með lánsfé. Og þegar vextir á lánsfé hækka eykst fjármögnunarkostnaður íbúðabygginga og þar með byggingarkostnaður í heild (fyrir utan aðrar hækkanir á fjármögnunarkostnaði sem hafa átt sér stað). Hærri byggingarkostnaður leiðir til minni húsbygginga að gefnu leigu- og fasteignaverði. Önnur áhrif sem vaxtahækkun Seðlabankans hefur er að lækka fasteignaverð. Og það dregur beint úr vilja byggingarverktaka til þess að byggja íbúðir. Úr verður að minna verður byggt en ella. Og það er nákvæmlega það sem hagkerfið má ekki verða fyrir næstu ár. Afleiðingar húsnæðisskorts Það eru nokkrar grundvallaráhrif af húsnæðisskorti sem Íslendingar verða að átta sig á. Í fyrsta lagi munu raddir um að takmarka komu fólks sem vill flytja til Íslands verða háværari. Erlendum ríkisborgurum og ferðamönnum verður í auknum mæli kennt um húsnæðisskortinn, að þetta fólk sé „að taka pláss frá Íslendingum“ og viðlíka orðfar. Í öðru lagi eykst órói á vinnumarkaði með tilheyrandi pólitískum og efnahagslegum óstöðugleika. Hærri leiga, hærri afborganir lána og óstöðugt fasteignaverð ýtir undir kröfur verkalýðsfélaga um hærri laun. Hluti af þessum hærri launum leiðir til hærra verðlags sem aftur setur Seðlabankann í klemmu. Á hann kannski að hækka vexti enn meira? Í þriðja lagi verður hagkerfið af ótrúlegum verðmætum. Nægt húsnæði þar sem leiga og fasteignaverð eru viðráðanlegri en ella leiðir til minni fjárhagsáhyggna meðal fólks. Það hefur meira á milli handanna sem endar m.a. í aukinni eftirspurn eftir annars konar vöru og þjónustu sem fyrirtæki ýmis konar munu hagnast á að framleiða og selja. Auknir möguleikar á húsnæði geta skipt sköpum fyrir lítil sem stór bæjarfélög þar sem skortur er á híbýlum fyrir fólk: fyrirtæki finna fólk til að vinna störf, útsvarstekjur aukast, nýtni á innviðum batnar, o.s.frv. Það þarf kerfisbreytingu í átt að meira framboði af íbúðum Skortur á húsnæði er sóun: sóun á tíma, orku og peningum. Skortur á húsnæði leiðir til minna hagkerfis, minni velsældar, meiri verðbólgu og hærri vaxta en ella. Vaxtahækkanir Seðlabankans munu vafalítið koma verðbólgu niður á skikkanlegt stig að lokum. En þær ýta líka undir efnahagslegan og pólitískan óstöðugleika. Þær auka líka hættuna á frekari húsnæðisskorti á næstu árum, sem leiðir okkur einfaldlega aftur í átt að þeim stað sem við erum á í dag: skortur á húsnæði, óstöðugleiki, verðbólga og átök á vinnumarkaði. Það sem þarf er kerfisbreyting. Sú kerfisbreyting þarf að ýta fjármagni, sérstaklega en ekki eingöngu langtíma eiginfjár fjármagni, í átt að því að leysa skortinn á íbúðum. Sá skortur verður eingöngu leystur með því að byggja meira af íbúðum um allt land. Og það þurfa allir að leggjast á eitt. Ríkisstjórnin og Seðlabankinn þurfa að breyta laga- og regluverki til að ýta undir þetta, sveitarfélög þurfa að ýta undir þetta, aðilar vinnumarkaðarins þurfa að ýta undir þetta, lífeyrissjóðir og bankar þurfa að ýta undir þetta. Þetta má kalla Þjóðarsátt hina síðari. Sáttin þar sem við sættumst á að leysa undirliggjandi vandamálið frekar en að berjast um hver ber kostnaðinn af afleiðingum þess. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Húsnæðismál Ólafur Margeirsson Mest lesið Má berja blaðamenn? Sigríður Dögg Auðunsdóttir Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal Skoðun Orðhengilsháttur og lygar Elín Erna Steinarsdóttir Skoðun Að flokka hver vinnur og hver tapar Tryggvi Rúnar Brynjarsson Skoðun Vonir um vopnahlé eins og hálmstrá Sveinn Rúnar Hauksson Skoðun Samfélagið innan samfélagsins Sigríður Svanborgardóttir Skoðun „Oft er flagð undir fögru skinni“ Guðmunda G. Guðmundsdóttir Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun Hvers vegna hatar SFS smábáta? Svarið tengist veiðigjöldum Kjartan Páll Sveinsson Skoðun Skoðun Skoðun Að flokka hver vinnur og hver tapar Tryggvi Rúnar Brynjarsson skrifar Skoðun Hagur hluthafanna alltaf og undantekningarlaust í forgangi Jón Kaldal skrifar Skoðun Má berja blaðamenn? Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar Skoðun Vonir um vopnahlé eins og hálmstrá Sveinn Rúnar Hauksson skrifar Skoðun Samfélagið innan samfélagsins Sigríður Svanborgardóttir skrifar Skoðun Til hamingju Íslendingar með nýja Óperu Andri Björn Róbertsson skrifar Skoðun Hvers vegna hatar SFS smábáta? Svarið tengist veiðigjöldum Kjartan Páll Sveinsson skrifar Skoðun „Oft er flagð undir fögru skinni“ Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Orðhengilsháttur og lygar Elín Erna Steinarsdóttir skrifar Skoðun Fjögurra daga vinnuvika – nýr veruleiki? Sigvaldi Einarsson skrifar Skoðun Ráðherra gengur fram án laga Svanur Guðmundsson skrifar Skoðun Hagkvæmur kostur utan friðlands Jóna Bjarnadóttir skrifar Skoðun Gagnsæi og inntak Halldóra Lillý Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Sumargjöf Þórunn Sigurðardóttir skrifar Skoðun Hannað fyrir miklu stærri markaði Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Grafarvogur framtíðar verður til Sara Björg Sigurðardóttir skrifar Skoðun Málþófið um veiðigjöldin vekur miskunnsama Samverja Sigurjón Þórðarson skrifar Skoðun Menntastefna 2030 Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Ágætu fyrrum samstarfsaðilar á Þjóðminjasafni Íslands Uggi Jónsson skrifar Skoðun Ferðamannaþorpin - Náttúruvá Þóra B. Hafsteinsdóttir skrifar Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar Skoðun Laxaharmleikur Jóhannes Sturlaugsson skrifar Skoðun Lýðræðið í skötulíki! Lilja Rafney Magnúsdóttir skrifar Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar Skoðun Til varnar jafnlaunavottun Magnea Marinósdóttir skrifar Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Barnaræninginn Pútín Gunnar Hólmsteinn Ársælsson skrifar Skoðun Um þjóð og ríki Gauti Kristmannsson skrifar Sjá meira
Fólksfjölgun á Íslandi hefur verið um 10-15% á áratug síðan 1960. Þörfin á því að byggja íbúðir hefur því alltaf verið mikil og hefur stundum þurft átak eða kerfisbreytingu til þess að halda í við fólksfjölgunina. Nú þarf aðra kerfisbreytingu, annað átak. Sagan Sem sjá má á mynd 1 hér að neðan hefur fólksfjölgun á Íslandi verið nokkuð stöðug sé horft á heilu áratugina. Samsetning hennar hefur vissulega breyst: áður var hún borin uppi af pörum sem eignuðust börn en í dag er stærri hluti af henni en áður borinn uppi af fólki sem vill flytja til landsins. Þetta fólk bætir íslenskt hagkerfi til mikilla muna, vinnur t.d. störf sem Íslendingar sjálfir hafa engan áhuga á að vinna og ber reynslu og þekkingu frá sínu heimalandi sem nýtist vel á Íslandi. Þörfin á því að byggja íbúðir á Íslandi hefur því alltaf verið mikil, einfaldlega vegna fólksfjölgunar – og sama hvað hefur drifið þessa fólksfjölgun. En það hefur ekki alltaf verið nægilega mikið byggt með tilheyrandi skorti á húsnæði til leigu og sölu. Mynd 2 sýnir hvernig fólksfjölgunin hefur þróast samhliða fjölda nýrra íbúða (fjölbýli og einbýli) yfir sama tímabil. Mynd 2 sýnir ágætlega að Íslendingar geta byggt nógu mikið af íbúðum sé vilji til þess. Á 8. áratugnum voru t.d. um 25.000 íbúðir byggðar á Íslandi, nærri því tvöfalt meira magn á hvern nýjan íbúa en á áratugnum á undan. Fróðlegt er líka að bera saman íbúafjölgun per nýja íbúð (1,0) á 8. áratugnum, þegar átak var gert í byggingu íbúða, saman við íbúafjölgun per íbúð (2,8) á árunum 2010-2020. Skiljanlega var meiri hætta á húsnæðiskorti upp úr 2020 þegar svona lítið var byggt á árunum upp úr Hruni sérstaklega. Framtíðin Það er vert að benda á að mikill kippur hefur átt sér stað í íbúðabyggingu síðustu ár. Ef fram heldur sem horfir verða tæplega 30.000 íbúðir byggðar á þessum áratug á landinu öllu (sjá brotalínu á mynd 2). En það er eftir sem áður varla nóg sé horft á íbúafjölgun per nýja íbúð frá árinu 2020. Þá þarf að vinna niður skortinn á húsnæði frá árunum 2010-2020. Það er líka mikil hætta á því að á árunum 2024-2026 dragi verulega úr íbúðafjárfestingu. Ástæðan er afskaplega einföld: vaxtahækkanir Seðlabankans. Fyrstu áhrifin sem vaxtahækkanir Seðlabankans hafa er að hækka fjármögnunarkostnað byggingarverktaka. Að byggja íbúðir er óhemju dýrt verk því mikil fjárútlát eru nauðsynleg áður en sala eða leiga getur átt sér stað. Þessi fjárútlát geta verið fjármögnuð af eigin fé en því miður eru þau oft að meirihluta fjármögnuð með lánsfé. Og þegar vextir á lánsfé hækka eykst fjármögnunarkostnaður íbúðabygginga og þar með byggingarkostnaður í heild (fyrir utan aðrar hækkanir á fjármögnunarkostnaði sem hafa átt sér stað). Hærri byggingarkostnaður leiðir til minni húsbygginga að gefnu leigu- og fasteignaverði. Önnur áhrif sem vaxtahækkun Seðlabankans hefur er að lækka fasteignaverð. Og það dregur beint úr vilja byggingarverktaka til þess að byggja íbúðir. Úr verður að minna verður byggt en ella. Og það er nákvæmlega það sem hagkerfið má ekki verða fyrir næstu ár. Afleiðingar húsnæðisskorts Það eru nokkrar grundvallaráhrif af húsnæðisskorti sem Íslendingar verða að átta sig á. Í fyrsta lagi munu raddir um að takmarka komu fólks sem vill flytja til Íslands verða háværari. Erlendum ríkisborgurum og ferðamönnum verður í auknum mæli kennt um húsnæðisskortinn, að þetta fólk sé „að taka pláss frá Íslendingum“ og viðlíka orðfar. Í öðru lagi eykst órói á vinnumarkaði með tilheyrandi pólitískum og efnahagslegum óstöðugleika. Hærri leiga, hærri afborganir lána og óstöðugt fasteignaverð ýtir undir kröfur verkalýðsfélaga um hærri laun. Hluti af þessum hærri launum leiðir til hærra verðlags sem aftur setur Seðlabankann í klemmu. Á hann kannski að hækka vexti enn meira? Í þriðja lagi verður hagkerfið af ótrúlegum verðmætum. Nægt húsnæði þar sem leiga og fasteignaverð eru viðráðanlegri en ella leiðir til minni fjárhagsáhyggna meðal fólks. Það hefur meira á milli handanna sem endar m.a. í aukinni eftirspurn eftir annars konar vöru og þjónustu sem fyrirtæki ýmis konar munu hagnast á að framleiða og selja. Auknir möguleikar á húsnæði geta skipt sköpum fyrir lítil sem stór bæjarfélög þar sem skortur er á híbýlum fyrir fólk: fyrirtæki finna fólk til að vinna störf, útsvarstekjur aukast, nýtni á innviðum batnar, o.s.frv. Það þarf kerfisbreytingu í átt að meira framboði af íbúðum Skortur á húsnæði er sóun: sóun á tíma, orku og peningum. Skortur á húsnæði leiðir til minna hagkerfis, minni velsældar, meiri verðbólgu og hærri vaxta en ella. Vaxtahækkanir Seðlabankans munu vafalítið koma verðbólgu niður á skikkanlegt stig að lokum. En þær ýta líka undir efnahagslegan og pólitískan óstöðugleika. Þær auka líka hættuna á frekari húsnæðisskorti á næstu árum, sem leiðir okkur einfaldlega aftur í átt að þeim stað sem við erum á í dag: skortur á húsnæði, óstöðugleiki, verðbólga og átök á vinnumarkaði. Það sem þarf er kerfisbreyting. Sú kerfisbreyting þarf að ýta fjármagni, sérstaklega en ekki eingöngu langtíma eiginfjár fjármagni, í átt að því að leysa skortinn á íbúðum. Sá skortur verður eingöngu leystur með því að byggja meira af íbúðum um allt land. Og það þurfa allir að leggjast á eitt. Ríkisstjórnin og Seðlabankinn þurfa að breyta laga- og regluverki til að ýta undir þetta, sveitarfélög þurfa að ýta undir þetta, aðilar vinnumarkaðarins þurfa að ýta undir þetta, lífeyrissjóðir og bankar þurfa að ýta undir þetta. Þetta má kalla Þjóðarsátt hina síðari. Sáttin þar sem við sættumst á að leysa undirliggjandi vandamálið frekar en að berjast um hver ber kostnaðinn af afleiðingum þess. Höfundur er hagfræðingur.
Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun
Skoðun Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir skrifar
Skoðun Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson skrifar
Skoðun Stærðfræðikennari sem kann ekki að reikna? (Og getur ekki lært það!) Brynjólfur Þorvarðsson skrifar
Skoðun Íslendingar greiða sama hlutfall útgjalda í mat og Norðurlöndin Margrét Gísladóttir skrifar
Skoðun Heimaþjónusta og velferðartækni: Lykillinn að sjálfbæru heilbrigðiskerfi Auður Guðmundsdóttir skrifar
Nýr rektor og 2025 – tímamót í háskólamálum Ástráður Eysteinsson,Magnús Karl Magnússon,Margrét Helga Ögmundsdóttir,Tinna Laufey Ásgeirsdóttir Skoðun
Vonarsvæði fyrir framtíðina – ábyrgð stjórnvalda kallar á verndun Huld Hafliðadóttir,Heimir Harðarson Skoðun