Þéttari byggð: Hver nýtur ábatans — og hver borgar brúsann? Daði Freyr Ólafsson skrifar 1. júní 2025 20:32 Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Reykjavík Skipulag Mest lesið Halldór 28.06.2025 Halldór Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson Skoðun Skoðun Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson skrifar Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir skrifar Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson skrifar Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Alþingi gleymir aftur fötluðum börnum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Lægri gjöld, fleiri tækifæri Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Tölum um stóra valdaframsalsmálið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar Skoðun Öflugar varnir krefjast stöndugra fréttamiðla Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Gott frumvarp, en hvað með verklagið? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson skrifar Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Skoðun Mig langar að byggja heim með frið og umlykja með ást Guðmunda G. Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þjóðin stendur með sjúkraliðum Sandra B. Franks skrifar Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar Skoðun Ísland gjaldþrota vegna fatlaðs fólks? Alma Ýr Ingólfsdóttir skrifar Skoðun Veiðigjöld, gaslýsingar og valdníðsla Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson skrifar Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar Sjá meira
Reykjavíkurborg stendur frammi fyrir húsnæðisvanda. Um þessar mundir eru 2867 íbúðir í byggingu innan gróinna hverfa Reykjavíkur. Markmiðið er göfugt: að styrkja nærþjónustu, létta húsnæðisneyð og draga úr kolefnisspori. Nútímaborgarfræði bendir til þess að þéttari byggð geti hraðað arðsemi grunninnviða á borð við vegakerfi, vatnsveitur, fráveitu, rafmagn, skóla, leikvelli og almenningssamgöngur, innviði sem myndu annars taka lengri tíma að borga sig í dreifðri byggð. Fjölgun íbúa í hverfunum getur stutt við rekstur kaffihúsa, verslana og þjónustu í nærumhverfinu. Og já - rétt þétting getur dregið úr akstri og verndað gróið land á jaðri höfuðborgarsvæðisins. Þetta eru markmið sem erfitt er að mótmæla. En fyrir hverja er þessi byggð og hver greiðir kostnaðinn? Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag Áður en við fögnum kostunum verðum við að horfast í augu við hvar þolmörk innviða liggja. Innviðir eldri hverfa eru ekki hannaðir fyrir ótakmarkað álag: lagnir, skólar, vegir og bílastæði hafa efri mörk sem fallegar glærur breyta ekki. Í Reykjavík, með 138 772 íbúa þann 1. janúar 2025, getur aukið álag á þessi kerfi kallað á nýjar fjárfestingar og meira viðhald. Þéttari byggð krefst oft sverari vatnslagna, nýrra stofnæða og öflugri rafmagnskerfa. Háhýsabyggð getur aukið álag á vatnskerfin; án stækkunar eða fjölgunar dælustöðva nær þrýstingur ekki efstu hæðum í öllum hverfum borgarinnar og viðhaldsþörfin eykst. Í tilfelli Reykjavíkur lendir þessi kostnaður að mestu á Orkuveitunni, sem borgin á að mestu. Þessar fjárfestingar geta dregið úr arðsemi fyrirtækisins og þar með lækkað arðgreiðslur til borgarinnar löngu eftir að ákvörðun um þéttingu hefur verið tekin. Þær geta einnig kallað á hækkun gjaldskrár hjá dótturfyrirtækjum Orkuveitunnar, hækkun sem leggst beint á borgarbúa með hærri reikningum fyrir vatn, hita og rafmagn.Húsnæðismarkaðurinn skilur ungt fólk eftir Verðtryggður raunveruleiki ungra kaupenda kallar á raunsæi. Tæplega 260 nýjar íbúðir standa óseldar á þéttingarreitum í Reykjavík árið 2025 samkvæmt opinberum tölum. Þetta sýnir hvernig núverandi framboð getur stuðlað að skakkri stöðu á húsnæðismarkaði. Þétting á vinsælustu lóðunum leiðir oft til dýrra íbúða. Slík uppbygging höfðar fyrst og fremst til eldri einstaklinga sem eru að minnka við sig en vilja samt halda bílunum sínum. Þar sem aðeins 0,4–0,7 bílastæði eru í boði á hverja íbúð stenst þessi uppbygging ekki væntingar þeirra heldur. Þannig missir þéttingin ekki aðeins markhópinn sem hún átti að þjóna, ungt fólk í fyrstu kaupum, heldur líka eldri kaupendur sem hafa efni á kaupunum en finna ekki húsnæði sem hentar þeirra þörfum. Það að fjölga íbúðum leysir ekki húsnæðisvandann nema verðlag, skipulag og hönnun mæti þörfum fólks. Raunveruleg lýðfræðileg blöndun krefst hagkvæmra fermetra en þeir spretta sjaldan upp á dýrustu svæðunum. Kæfður hlátur barna Þriðja atriðið er menningarlegt. Hverfi eru ekki bara skel sem má fylla; þau geyma sögur í steini, litum og hlátri barna í görðunum. Þegar tóm lóð milli eldri húsa er fyllt með fimm hæða kassalaga blokk með hlýlega litapallettu sem varpar skugga á leiksvæði barna glatast stundum það sem gerði svæðið eftirsóknarvert. Þétting án virkrar verndar minja er líkt því að selja arfleifðina til að kaupa fleiri stóla við borð sem þegar er fullt. Hver borgar brúsann? Og þá er það spurningin: Hvort sem hún heitir þétting eða borgarlína er hættan sú að við látum hugmyndina stjórna gögnunum fremur en öfugt. Að komast úr húsnæðiskreppu krefst margvíðra lausna: lóðir verði skipulagðar og úthlutaðar þannig að uppbygging nýtist fjölbreyttum íbúahópum víðs vegar í borginni í stað þess að einblína aðeins á vinsælustu svæðin, tíðar ferðir almenningssamgangna og hæfilega hækkun eldri húsa í sátt við íbúa. Þannig mætti nýta sýndarveruleika til að meta áhrif byggðar og skuggavarpa áður en farið er í framkvæmdir, líkt og fyrirtækið Envalys býður upp á. Þétting ein og sér er ekki silfurkúla húsnæðisvandans í Reykjavík og hún getur orðið að andhverfu sinni ef kostnaðurinn lendir á börnunum okkar sem erfa borgina. Öruggur grunnur Við eigum að fagna framtakssemi, en í sömu andrá krefjast þess að hver ný hæð, hver ný fermetri, standist einfaldar spurningar um hver borgar kostnaðinn, hver nýtur ábatans og hver færir fórnina. Þannig rís borg sem stendur undir eigin þunga – ekki sú sem hrynur undan þunga væntinga sinna eða hrasar á ónýtum gangstéttum sem hún á ekki efni á að laga. Höfundur er verkfræðingur og íbúi í Reykjavík
Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar
Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar
Skoðun Vegið að íslenska lífeyriskerfinu Björgvin Jón Bjarnason,Þóra Eggertsdóttir,Halldór Kristinsson,Guðmundur Svavarsson,Elsa Björk Pétursdóttir,Jón Ólafur Halldórsson,Arnar Hjaltalín skrifar
Skoðun Pólitískt hugrekki og pólitískt hugleysi: ólík stefna tveggja systurflokka Birgir Finnsson skrifar