Af hverju er verð­bólga enn­þá svona há?

Stutta útgáfan af svarinu: því við erum ekki að framleiða nóg af húsaskjóli.

Verðbólga er aftur komin upp í 4,2% eftir skamma heimsókn niður fyrir efri mörk verðbólgumarkmiðsins (4,0%). Mikilvægustu undirliggjandi þættirnir að baki þessum 4,2 prósentustigum eru tveir: hækkandi húsnæðiskostnaður (1,7 prósentustig) og hærra verð á ýmis konar þjónustu (1,2 prósentustig)). Saman (2,9 prósentustig) mynda þessir þættir því ríflega tvo þriðju hluta verðbólgunnar. Reynum að skilja hvers vegna þessir þættir sérstaklega eru að hækka í verði.

Að hafa stjórn á húsnæðiskostnaði

Leiga er verðið á þjónustunni „húsaskjól“ sem eignin „fasteign“ framleiðir. Þetta er húsnæðiskostnaður en hita- og rafmagnskostnaður telst þar einnig með. Fasteignaverð er ekki húsnæðiskostnaður. Að blanda fasteignaverði inni í vísitölu neysluverðs er vafasamt í besta falli og rangt í versta falli: við notum ekki landverð í stað matvælaverðs þegar við metum verðlagsbreytingar á matvælum þótt langtímasamband sé þar á milli. En vegna skorts á gögnum var notast við fasteignaverð og (raun)vaxtakostnað í mörg ár þegar húsnæðiskostnaður var metinn. Þessu var blessunarlega breytt í júní 2024.

Leiguverð hefur hækkað um tæp 9% síðasta árið. Það er þessi leiguverðshækkun sem ýtir hraustlega undir húsnæðiskostnað í verðbólgumælingunni. Vægi húsnæðiskostnaðar í verðbólgumælingunni er tæp 30%: nærri þriðjungur af útgjöldum heimila fer í húsnæðiskostnað ýmis konar, þ.e. húsaskjól, hita og rafmagn. Húsnæðiskostnaður er langstærsti undirliðurinn í verðbólgumælingunni en matur og drykkur er næstur með um 15% vægi. Að hafa stjórn á húsnæðiskostnaði (leiguverði) er því mjög mikilvægt sé ætlanin að hafa stjórn á verðbólgu.

Og hvernig höfum við stjórn á leiguverði? Alls ekki með leiguþaki, sem myndi einfaldlega ýta undir svartamarkaðsbrask heldur með einu langtímalausninni þegar skortur er til staðar: með aukinni framleiðslu á því sem vantar, þ.e. húsaskjól.

Skorturinn á íbúðum, sérstaklega litlum, heldur verðbólgu uppi

Til þess að framleiða húsaskjól þurfum við íbúðir. Það er ekki mikilvægt hvort þær íbúðir séu til sölu eða til leigu, þær framleiða eins mikið af húsaskjóli eftir sem áður.

Um 3000 íbúðir voru byggðar árið 2023 og 2024. Þörfin er hins vegar um 4.000-5.000 á ári næstu 25 árin eða svo og fer t.d. mikið eftir nettó fjölda aðfluttra. Við þurfum því að spýta verulega í þegar kemur að byggingu á íbúðum.

En það skiptir máli hvers konar íbúðum. Langmest þörf er á litlum íbúðum, sérstaklega fyrir eldra fólk. Styðjist maður við mannfjöldaspá Hagstofunnar sést að það þarf að byggja um 1.200 litlar íbúðir á ári eingöngu til að mæta íbúðaþörf vegna öldrunar þjóðarinnar næstu 25 árin eða svo. Sé miðað við „litlar“ íbúðir sem 60 fermetra og minni (1-2 svefnherbergi) erum við fjarri því að mæta slíkri íbúðaþörf en aðeins um 450 íbúðir og einbýli minni en 60 fermetrar eru í byggingu sem stendur.

Árlegt byggingarmagn af litlum íbúðum, sérstaklega þeim sem eru hannaðar fyrir eldra fólk (t.d. er varðar aðgengi), þyrfti nærri að þrefalda frá því sem nú er. Væri meira byggt af litlum íbúðum fyrir eldra fólk fyndi þetta fólk íbúðirnar sem það leitar eftir þegar það vill minnka við sig – og það eru margir sem vilja það í dag en geta það ekki því skortur er á litlum íbúðum. Yngra fólk, sérstaklega á barneignaraldri, keypti íbúðirnar sem gamla fólkið býr nú í. Þannig finnur það þak yfir höfuðið á ódýrari hátt en að kaupa dýra, nýja 90-150 fermetra íbúð. Eldra fólkið sem minnkar við sig sleppur á sama tíma við garðvinnuna, viðhaldið og viðhaldskostnaðinn á eldra húsnæðinu og nýtur lægri rekstrarkostnaðar.

Hærri húsnæðiskostnaður => hærra þjónustuverð => hærri verðbólga

Svo skorturinn á íbúðum, sérstaklega litlum, heldur uppi húsnæðiskostnaði. Þetta hefur bein áhrif á verðbólgu. Hærri húsnæðiskostnaður og verðbólga hvetja svo verkalýðsfélög til þess að krefjast hærri launa fyrir sína skjólstæðinga.

Sé launafólkið í þjónustugeiranum er oftar en ekki ómögulegt að flytja framleiðslu þess milli landa: ætlir þú að ráða einhvern til að skúra skrifstofu eða hjúkra einhverjum er ekki hægt að kaupa slíka þjónustu erlendis frá, það verður að inna starfið af hendi á Íslandi. Launafólk í þjónustugeiranum er þannig betur statt til þess að krefjast hærri launa en launafólk í t.d. iðnaði þar sem hægt er að flytja inn vöruna sem um ræðir frekar en að borga einhverjum á Íslandi fyrir að framleiða hana þar. Að sama skapi er atvinnurekandi í þjónustugeiranum betur staddur en atvinnurekandi í iðnaði til að velta kostnaðaraukningu á borð við hærri laun yfir í verðlag. Sá sem kaupir þjónustuna getur jú ekki flutt hana svo auðveldlega inn.

Því fer sem fer: hár húsnæðiskostnaður leiðir til hærri launakrafna á Íslandi sem ýtir undir hærra verðlag, sérstaklega á þjónustu sem ekki er hægt að flytja inn til landsins. Og að lokum endum við í stöðunni sem við erum í: verðbólga er of há vegna skorts á húsnæði sem beinlínis ýtir undir verðbólgu sem og í gegnum hærra verð á þjónustu hvers konar.

Þetta er framboðsvandi: aukum framboð og lækkum verðbólgu

Vilji fólk koma böndum á verðbólgu á Íslandi er aðeins eitt að gera: leyfa og koma í verk byggingu á fleiri íbúðum, sérstaklega litlum, hvort heldur sem er til leigu eða til kaups. Þetta mætti t.d. gera með því að leyfa fleiri breytingar á einbýlishúsum í fjölbýlishús, leyfa fleiri smáhýsi í görðum, leyfa fleiri íbúðir á hvern hektara á uppbyggingarreitum o.s.frv.

Við erum, í dag, föst í ákveðinni kerfishegðun í hagkerfinu þar sem útkoman er skortur á húsnæði, kerfislega hærri verðbólga og kerfislega hærri vextir. Þetta verður ekki leyst til langs tíma nema með auknu byggingarmagni, sérstaklega á litlum íbúðum.

Höfundur er hagfræðingur.