Af hverju er verðbólga ennþá svona há? Ólafur Margeirsson skrifar 2. júlí 2025 08:32 Stutta útgáfan af svarinu: því við erum ekki að framleiða nóg af húsaskjóli. Verðbólga er aftur komin upp í 4,2% eftir skamma heimsókn niður fyrir efri mörk verðbólgumarkmiðsins (4,0%). Mikilvægustu undirliggjandi þættirnir að baki þessum 4,2 prósentustigum eru tveir: hækkandi húsnæðiskostnaður (1,7 prósentustig) og hærra verð á ýmis konar þjónustu (1,2 prósentustig)). Saman (2,9 prósentustig) mynda þessir þættir því ríflega tvo þriðju hluta verðbólgunnar. Reynum að skilja hvers vegna þessir þættir sérstaklega eru að hækka í verði. Að hafa stjórn á húsnæðiskostnaði Leiga er verðið á þjónustunni „húsaskjól“ sem eignin „fasteign“ framleiðir. Þetta er húsnæðiskostnaður en hita- og rafmagnskostnaður telst þar einnig með. Fasteignaverð er ekki húsnæðiskostnaður. Að blanda fasteignaverði inni í vísitölu neysluverðs er vafasamt í besta falli og rangt í versta falli: við notum ekki landverð í stað matvælaverðs þegar við metum verðlagsbreytingar á matvælum þótt langtímasamband sé þar á milli. En vegna skorts á gögnum var notast við fasteignaverð og (raun)vaxtakostnað í mörg ár þegar húsnæðiskostnaður var metinn. Þessu var blessunarlega breytt í júní 2024. Leiguverð hefur hækkað um tæp 9% síðasta árið. Það er þessi leiguverðshækkun sem ýtir hraustlega undir húsnæðiskostnað í verðbólgumælingunni. Vægi húsnæðiskostnaðar í verðbólgumælingunni er tæp 30%: nærri þriðjungur af útgjöldum heimila fer í húsnæðiskostnað ýmis konar, þ.e. húsaskjól, hita og rafmagn. Húsnæðiskostnaður er langstærsti undirliðurinn í verðbólgumælingunni en matur og drykkur er næstur með um 15% vægi. Að hafa stjórn á húsnæðiskostnaði (leiguverði) er því mjög mikilvægt sé ætlanin að hafa stjórn á verðbólgu. Og hvernig höfum við stjórn á leiguverði? Alls ekki með leiguþaki, sem myndi einfaldlega ýta undir svartamarkaðsbrask heldur með einu langtímalausninni þegar skortur er til staðar: með aukinni framleiðslu á því sem vantar, þ.e. húsaskjól. Skorturinn á íbúðum, sérstaklega litlum, heldur verðbólgu uppi Til þess að framleiða húsaskjól þurfum við íbúðir. Það er ekki mikilvægt hvort þær íbúðir séu til sölu eða til leigu, þær framleiða eins mikið af húsaskjóli eftir sem áður. Um 3000 íbúðir voru byggðar árið 2023 og 2024. Þörfin er hins vegar um 4.000-5.000 á ári næstu 25 árin eða svo og fer t.d. mikið eftir nettó fjölda aðfluttra. Við þurfum því að spýta verulega í þegar kemur að byggingu á íbúðum. En það skiptir máli hvers konar íbúðum. Langmest þörf er á litlum íbúðum, sérstaklega fyrir eldra fólk. Styðjist maður við mannfjöldaspá Hagstofunnar sést að það þarf að byggja um 1.200 litlar íbúðir á ári eingöngu til að mæta íbúðaþörf vegna öldrunar þjóðarinnar næstu 25 árin eða svo. Sé miðað við „litlar“ íbúðir sem 60 fermetra og minni (1-2 svefnherbergi) erum við fjarri því að mæta slíkri íbúðaþörf en aðeins um 450 íbúðir og einbýli minni en 60 fermetrar eru í byggingu sem stendur. Árlegt byggingarmagn af litlum íbúðum, sérstaklega þeim sem eru hannaðar fyrir eldra fólk (t.d. er varðar aðgengi), þyrfti nærri að þrefalda frá því sem nú er. Væri meira byggt af litlum íbúðum fyrir eldra fólk fyndi þetta fólk íbúðirnar sem það leitar eftir þegar það vill minnka við sig – og það eru margir sem vilja það í dag en geta það ekki því skortur er á litlum íbúðum. Yngra fólk, sérstaklega á barneignaraldri, keypti íbúðirnar sem gamla fólkið býr nú í. Þannig finnur það þak yfir höfuðið á ódýrari hátt en að kaupa dýra, nýja 90-150 fermetra íbúð. Eldra fólkið sem minnkar við sig sleppur á sama tíma við garðvinnuna, viðhaldið og viðhaldskostnaðinn á eldra húsnæðinu og nýtur lægri rekstrarkostnaðar. Hærri húsnæðiskostnaður => hærra þjónustuverð => hærri verðbólga Svo skorturinn á íbúðum, sérstaklega litlum, heldur uppi húsnæðiskostnaði. Þetta hefur bein áhrif á verðbólgu. Hærri húsnæðiskostnaður og verðbólga hvetja svo verkalýðsfélög til þess að krefjast hærri launa fyrir sína skjólstæðinga. Sé launafólkið í þjónustugeiranum er oftar en ekki ómögulegt að flytja framleiðslu þess milli landa: ætlir þú að ráða einhvern til að skúra skrifstofu eða hjúkra einhverjum er ekki hægt að kaupa slíka þjónustu erlendis frá, það verður að inna starfið af hendi á Íslandi. Launafólk í þjónustugeiranum er þannig betur statt til þess að krefjast hærri launa en launafólk í t.d. iðnaði þar sem hægt er að flytja inn vöruna sem um ræðir frekar en að borga einhverjum á Íslandi fyrir að framleiða hana þar. Að sama skapi er atvinnurekandi í þjónustugeiranum betur staddur en atvinnurekandi í iðnaði til að velta kostnaðaraukningu á borð við hærri laun yfir í verðlag. Sá sem kaupir þjónustuna getur jú ekki flutt hana svo auðveldlega inn. Því fer sem fer: hár húsnæðiskostnaður leiðir til hærri launakrafna á Íslandi sem ýtir undir hærra verðlag, sérstaklega á þjónustu sem ekki er hægt að flytja inn til landsins. Og að lokum endum við í stöðunni sem við erum í: verðbólga er of há vegna skorts á húsnæði sem beinlínis ýtir undir verðbólgu sem og í gegnum hærra verð á þjónustu hvers konar. Þetta er framboðsvandi: aukum framboð og lækkum verðbólgu Vilji fólk koma böndum á verðbólgu á Íslandi er aðeins eitt að gera: leyfa og koma í verk byggingu á fleiri íbúðum, sérstaklega litlum, hvort heldur sem er til leigu eða til kaups. Þetta mætti t.d. gera með því að leyfa fleiri breytingar á einbýlishúsum í fjölbýlishús, leyfa fleiri smáhýsi í görðum, leyfa fleiri íbúðir á hvern hektara á uppbyggingarreitum o.s.frv. Við erum, í dag, föst í ákveðinni kerfishegðun í hagkerfinu þar sem útkoman er skortur á húsnæði, kerfislega hærri verðbólga og kerfislega hærri vextir. Þetta verður ekki leyst til langs tíma nema með auknu byggingarmagni, sérstaklega á litlum íbúðum. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Íslenska krónan Mest lesið Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson Skoðun Styrkjum stöðu leigjenda Kristján Þórður Snæbjarnarson Skoðun Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun Skoðun Skoðun Skapandi menntun skilar raunverulegum árangri Bryngeir Valdimarsson skrifar Skoðun Sex ára sáttmáli Davíð Þorláksson skrifar Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar Skoðun Stjórnendur sem mega ekki stjórna Stefán Vagn Stefánsson skrifar Skoðun Stokkhólmseinkenni sem við ættum að forðast Aðalsteinn Júlíus Magnússon skrifar Skoðun Eflum iðnlöggjöfina og stöðvum brotin Hilmar Harðarson skrifar Skoðun Pjattkratar taka til Þorsteinn Sæmundsson skrifar Skoðun Sumt er bara ekki hægt að rökræða Ása Lind Finnbogadóttir skrifar Skoðun Vaxtamunarviðskipti láta aftur á sér kræla Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Græðgin í forgrunni Kolbrún Áslaugar Baldursdóttir skrifar Skoðun Greiningar eða lausnir – hvort vegur þyngra? Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Sterk staða Hafnarfjarðar Orri Björnsson skrifar Skoðun Bless bless jafnlaunavottun Sigríður Margrét Oddsdóttir skrifar Skoðun Miðstýrt skólakerfi eða fjölbreytni með samræmdu gæðamati? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Heiðursgestur Viðreisnar vill heimsveldi Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Veðmál barna – hættulegur leikur sem hægt er að stöðva Jóhann Steinar Ingimundarson skrifar Skoðun Allt leikur í umburðarlyndi – eða hvað? Sigurður Eyjólfur Sigurjónsson skrifar Skoðun Lyfjafræðingar - traustur stuðningur í flóknum heimi Sigurbjörg Sæunn Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þvílíkt „plan“ fyrir íslensk heimili Magnea Gná Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Ísland og móðurplanta með erindi Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar Skoðun Háttvirta nýja þingkonan, María Rut Kristinsdóttir Ólafur Grétar Gunnarsson skrifar Skoðun Alþjóðadagur krabbameinsrannsókna – eitthvað sem mig varðar? Halla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar Skoðun Villa um fyrir bæjarbúum Vilhjálmur Árnason skrifar Skoðun Olíufyrirtækin vissu Guðni Freyr Öfjörð skrifar Sjá meira
Stutta útgáfan af svarinu: því við erum ekki að framleiða nóg af húsaskjóli. Verðbólga er aftur komin upp í 4,2% eftir skamma heimsókn niður fyrir efri mörk verðbólgumarkmiðsins (4,0%). Mikilvægustu undirliggjandi þættirnir að baki þessum 4,2 prósentustigum eru tveir: hækkandi húsnæðiskostnaður (1,7 prósentustig) og hærra verð á ýmis konar þjónustu (1,2 prósentustig)). Saman (2,9 prósentustig) mynda þessir þættir því ríflega tvo þriðju hluta verðbólgunnar. Reynum að skilja hvers vegna þessir þættir sérstaklega eru að hækka í verði. Að hafa stjórn á húsnæðiskostnaði Leiga er verðið á þjónustunni „húsaskjól“ sem eignin „fasteign“ framleiðir. Þetta er húsnæðiskostnaður en hita- og rafmagnskostnaður telst þar einnig með. Fasteignaverð er ekki húsnæðiskostnaður. Að blanda fasteignaverði inni í vísitölu neysluverðs er vafasamt í besta falli og rangt í versta falli: við notum ekki landverð í stað matvælaverðs þegar við metum verðlagsbreytingar á matvælum þótt langtímasamband sé þar á milli. En vegna skorts á gögnum var notast við fasteignaverð og (raun)vaxtakostnað í mörg ár þegar húsnæðiskostnaður var metinn. Þessu var blessunarlega breytt í júní 2024. Leiguverð hefur hækkað um tæp 9% síðasta árið. Það er þessi leiguverðshækkun sem ýtir hraustlega undir húsnæðiskostnað í verðbólgumælingunni. Vægi húsnæðiskostnaðar í verðbólgumælingunni er tæp 30%: nærri þriðjungur af útgjöldum heimila fer í húsnæðiskostnað ýmis konar, þ.e. húsaskjól, hita og rafmagn. Húsnæðiskostnaður er langstærsti undirliðurinn í verðbólgumælingunni en matur og drykkur er næstur með um 15% vægi. Að hafa stjórn á húsnæðiskostnaði (leiguverði) er því mjög mikilvægt sé ætlanin að hafa stjórn á verðbólgu. Og hvernig höfum við stjórn á leiguverði? Alls ekki með leiguþaki, sem myndi einfaldlega ýta undir svartamarkaðsbrask heldur með einu langtímalausninni þegar skortur er til staðar: með aukinni framleiðslu á því sem vantar, þ.e. húsaskjól. Skorturinn á íbúðum, sérstaklega litlum, heldur verðbólgu uppi Til þess að framleiða húsaskjól þurfum við íbúðir. Það er ekki mikilvægt hvort þær íbúðir séu til sölu eða til leigu, þær framleiða eins mikið af húsaskjóli eftir sem áður. Um 3000 íbúðir voru byggðar árið 2023 og 2024. Þörfin er hins vegar um 4.000-5.000 á ári næstu 25 árin eða svo og fer t.d. mikið eftir nettó fjölda aðfluttra. Við þurfum því að spýta verulega í þegar kemur að byggingu á íbúðum. En það skiptir máli hvers konar íbúðum. Langmest þörf er á litlum íbúðum, sérstaklega fyrir eldra fólk. Styðjist maður við mannfjöldaspá Hagstofunnar sést að það þarf að byggja um 1.200 litlar íbúðir á ári eingöngu til að mæta íbúðaþörf vegna öldrunar þjóðarinnar næstu 25 árin eða svo. Sé miðað við „litlar“ íbúðir sem 60 fermetra og minni (1-2 svefnherbergi) erum við fjarri því að mæta slíkri íbúðaþörf en aðeins um 450 íbúðir og einbýli minni en 60 fermetrar eru í byggingu sem stendur. Árlegt byggingarmagn af litlum íbúðum, sérstaklega þeim sem eru hannaðar fyrir eldra fólk (t.d. er varðar aðgengi), þyrfti nærri að þrefalda frá því sem nú er. Væri meira byggt af litlum íbúðum fyrir eldra fólk fyndi þetta fólk íbúðirnar sem það leitar eftir þegar það vill minnka við sig – og það eru margir sem vilja það í dag en geta það ekki því skortur er á litlum íbúðum. Yngra fólk, sérstaklega á barneignaraldri, keypti íbúðirnar sem gamla fólkið býr nú í. Þannig finnur það þak yfir höfuðið á ódýrari hátt en að kaupa dýra, nýja 90-150 fermetra íbúð. Eldra fólkið sem minnkar við sig sleppur á sama tíma við garðvinnuna, viðhaldið og viðhaldskostnaðinn á eldra húsnæðinu og nýtur lægri rekstrarkostnaðar. Hærri húsnæðiskostnaður => hærra þjónustuverð => hærri verðbólga Svo skorturinn á íbúðum, sérstaklega litlum, heldur uppi húsnæðiskostnaði. Þetta hefur bein áhrif á verðbólgu. Hærri húsnæðiskostnaður og verðbólga hvetja svo verkalýðsfélög til þess að krefjast hærri launa fyrir sína skjólstæðinga. Sé launafólkið í þjónustugeiranum er oftar en ekki ómögulegt að flytja framleiðslu þess milli landa: ætlir þú að ráða einhvern til að skúra skrifstofu eða hjúkra einhverjum er ekki hægt að kaupa slíka þjónustu erlendis frá, það verður að inna starfið af hendi á Íslandi. Launafólk í þjónustugeiranum er þannig betur statt til þess að krefjast hærri launa en launafólk í t.d. iðnaði þar sem hægt er að flytja inn vöruna sem um ræðir frekar en að borga einhverjum á Íslandi fyrir að framleiða hana þar. Að sama skapi er atvinnurekandi í þjónustugeiranum betur staddur en atvinnurekandi í iðnaði til að velta kostnaðaraukningu á borð við hærri laun yfir í verðlag. Sá sem kaupir þjónustuna getur jú ekki flutt hana svo auðveldlega inn. Því fer sem fer: hár húsnæðiskostnaður leiðir til hærri launakrafna á Íslandi sem ýtir undir hærra verðlag, sérstaklega á þjónustu sem ekki er hægt að flytja inn til landsins. Og að lokum endum við í stöðunni sem við erum í: verðbólga er of há vegna skorts á húsnæði sem beinlínis ýtir undir verðbólgu sem og í gegnum hærra verð á þjónustu hvers konar. Þetta er framboðsvandi: aukum framboð og lækkum verðbólgu Vilji fólk koma böndum á verðbólgu á Íslandi er aðeins eitt að gera: leyfa og koma í verk byggingu á fleiri íbúðum, sérstaklega litlum, hvort heldur sem er til leigu eða til kaups. Þetta mætti t.d. gera með því að leyfa fleiri breytingar á einbýlishúsum í fjölbýlishús, leyfa fleiri smáhýsi í görðum, leyfa fleiri íbúðir á hvern hektara á uppbyggingarreitum o.s.frv. Við erum, í dag, föst í ákveðinni kerfishegðun í hagkerfinu þar sem útkoman er skortur á húsnæði, kerfislega hærri verðbólga og kerfislega hærri vextir. Þetta verður ekki leyst til langs tíma nema með auknu byggingarmagni, sérstaklega á litlum íbúðum. Höfundur er hagfræðingur.
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun
Skoðun Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir skrifar
Skoðun Áskorun til ríkisstjórnarinnar: Innleiðum birgðaskyldu á eldsneyti Halla Hrund Logadóttir skrifar
Skoðun Rétt skal vera rétt um gatnamót við Höfðabakka og Bæjarháls Dóra Björt Guðjónsdóttir skrifar
Skoðun Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir skrifar
Skoðun Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun NATO riðar til falls en hvað þýðir það fyrir skilnaðarbarnið Ísland? Steinunn Ólína Þorsteinsdóttir skrifar
Skoðun Af hverju ættum við að stunda geðrækt, rétt eins og líkamsrækt? Sigrún Þóra Sveinsdóttir skrifar
Framtíðarskipulag Keldnalands er ekki útópía – og þaðan af síður dystópía Birkir Ingibjartsson Skoðun
Af hverju kynjafræði? Og hvaða greinar hafa fengið svipaðar mótbárur í gegnum tíðina? Guðrún Elísa Friðbjargardóttir Sævarsdóttir Skoðun
Háskólasamfélagið geri skyldu sína strax, stjórnvöld hafa brugðist Auður Magndís Auðardóttir,Elí Hörpu og Önundar,Eyrún Ólöf Sigurðardóttir,Helga Ögmundardóttir,Íris Ellenberger,Inga Björk Margrétar Bjarnadóttir,Katrín Pálmad. Þorgerðardóttir Skoðun
Þúsundir kusu Sönnu Anna Bentína Hermansen Einarsdóttir,Ármann Hákon Gunnarsson,Baldvin Björgvinsson,Brynja Guðnadóttir,Haraldur Ingi Haraldsson,Jón Hallur Haraldsson,Kolbrún Erna Pétursdóttir,Ólafur H. Ólafsson,Rakel Hildardóttir,Sigrún Jónsdóttir Skoðun