Stöðug­leiki á leigumarkaði

Félags- og húsnæðismálaráðherra hefur boðað lagabreytingu. Hún virðist annars vegar að hafa það í för með sér að fjárhæð húsaleigu á íbúðamarkaði megi aðeins hækka einu sinni á tólf mánaða fresti og hins vegar að verðtrygging leiguverðs verði bönnuð. Fram hefur komið að til grundvallar liggi markmið um aukið húsnæðisöryggi leigjenda með meiri stöðugleika og fyrirsjáanleika um leiguverð.

Gagnkvæmur ábati

Verðtrygging leiguverðs hefur skýran tilgang. Margir leigusalar gera verðtryggða leigusamninga vegna þess að fjármögnun þeirra er að verulegu leyti verðtryggð. Að auki þróast ýmsir kostnaðarliðir sem tengjast útleigunni með verðlagi. Verðtrygging leigutekna dregur úr líkum á því að misræmi skapist milli tekna og kostnaðar. Fyrir vikið er leigusölum betur fært en ella að gera leigusamninga til lengri tíma. Af þessu hlýst gagnkvæmur ábati fyrir leigusala og leigutaka. Húsaleigusamningar verða lengri en ella, leigusalar búa við meiri stöðugleika og líkurnar aukast á að framboð íbúða til útleigu verði meira.

Ef engin væri verðbólgan væri verðtrygging leiguverðs óþörf og báðir aðilar byggju við betri stöðu, enda er báðum í hag að sérhvert leigusamband sé langt og farsælt.

Fórnarkostnaður

Verðbólguáhætta hverfur ekki þótt verðtrygging leigusamninga sé bönnuð. Ef leigusali veit ekki hvernig tekjur þróast á sama tíma og kostnaður og skuldbindingar hækka með verðbólgu þarf hann að taka tillit til þeirrar áhættu þegar hann ákveður leiguverðið. Það getur leitt til hærra upphaflegs leiguverðs en ella eða umfangsmeiri hækkana þegar það á við. Í stað margra lítilla breytinga getur niðurstaðan því orðið færri en stærri hækkanir sem leigjendur finna mun meira fyrir.

Enn alvarlegra er ef breytingin dregur úr hvata til langtímaleigu. Eftir því sem meiri áhætta fylgir langtíma- og ótímabundnum samningum eykst hvati til að gera styttri samninga eða leita annarra leiða til að ráðstafa eignum. Það vinnur gegn markmiði um aukinn stöðugleika og húsnæðisöryggi á leigumarkaði. Til dæmis er hætta á að þeir sem eiga erfitt með að spá fyrir um þróun verðlags í tengslum við verðsetningu fari að sýsla við eitthvað annað og framboð á leigumarkaði dragist saman.

Mikilvægi leigufélaga

Framangreint skiptir sérstaklega máli á Íslandi þar sem leigufélög eru aðeins lítill hluti markaðarins. Þau gegna mikilvægu hlutverki við að bjóða upp á langtíma- og ótímabundna leigu ólíkt einstaklingum sem standa að 60% leigumarkaðarins og bjóða í minni mæli upp á langtímaleigusamninga. Það dregur úr styrk leigumarkaðar að veikja forsendur þess rekstrarforms.

Aukinn fyrirsjáanleiki og stöðugleiki eru mikilvæg markmið. Þau verða hins vegar ekki tryggð eingöngu með breytingum á því hversu oft og með hvaða hætti leiguverð breytist, heldur einnig með nægu framboði leiguhúsnæðis og stöðu þar sem leigjendur geta gert langtímasamninga. Bann sem leiðir til hærra upphafsverðs, umfangsmeiri árlegra hækkana eða færri langtímasamninga getur á endanum komið niður á þeim sem aðgerðin á að vernda.

Enn er ekki að fullu ljóst hver útfærsla ráðherrans verður. Þegar gripið er inn í frelsi fólks til að semja um viðskipti sín verður niðurstaðan sjaldnast án fórnarkostnaðar.

SVÞ hafa unnið þrjár samantektir um málið sem hægt er að lesa á heimasíðu samtakanna.

Höfundur er framkvæmdastjóri SVÞ – Samtaka verslunar og þjónustu.