Unga fólkið borgar tvisvar – efna­hagur for­eldra skiptir sköpum

Í nýrri könnun Félagsvísindastofnunar höfðu 62% þeirra sem eru 34 ára og yngri og keyptu eða reyndu að kaupa íbúð fengið fjárhagsaðstoð utan lánastofnana, flestir frá fjölskyldu. Hjá 55 ára og eldri var hlutfallið 20%. Í fyrri grein sýndi ég að aðeins 3,2% einstaklinga um þrítugt geta keypt sína fyrstu íbúð óstuddir. Þessi staða er verk okkar mannanna. Hún er afleiðing þess að of fáar byggingarhæfar lóðir eru til, sem heldur húsnæðisverði háu, og að of fáar litlar íbúðir eru byggðar. Ein helsta skýringin á þessari stöðu er að skipulagsyfirvöld hafa verið blind á áhrif öldrunar þjóðarinnar.

Óseldu íbúðirnar svara ekki þörfinni fyrir minni íbúðir

Mikið hefur verið rætt um óseldar íbúðir og látið í það skína að fjöldi þeirra segi til um minnkandi þörf. Það er ekki rétt, því íbúðaskorturinn er fyrst og fremst bundinn við litlar íbúðir og óseldu íbúðirnar eru að mestu stærri íbúðir sem ungt fólk ræður ekki við. Frá mars til september 2026 fjölgaði fullbúnum íbúðum sem ekki hafa verið teknar í notkun úr 1.409 í 1.855 á landinu öllu. Á höfuðborgarsvæðinu stóð fjöldinn í stað, 957 íbúðir, en utan þess nær tvöfaldaðist hann. Á höfuðborgarsvæðinu eru aðeins um 15% óseldra nýrra íbúða undir 80 fermetrum, og miðgildi ásetts verðs nýlegra fjölbýlisíbúða af þeirri stærð er um 72 milljónir króna. Samkvæmt markaðsgreiningu Valjú tæki um fimm mánuði að selja þær nýbyggingar undir 80 fermetrum sem nú eru í sölu, miðað við sölu síðustu sex mánaða, en nær tvö ár að selja þær stærri. Samkvæmt greiningu ASÍ og BSRB samræmdust aðeins um 2,5% seldra íbúða á höfuðborgarsvæðinu kaupgetu einstaklings við tekjumörk almenna íbúðakerfisins, þ.e. um 760 þúsund krónur á mánuði, með 10% eigið fé.

Og jafnvel litlu íbúðirnar skila sér ekki allar til fyrstu kaupenda. Þung fjármögnun uppbyggingaraðila hefur leitt til þess að hluti íbúða er seldur fjárfestum fyrir fram, gjarnan litlu íbúðirnar, sem fara þá beint í útleigu. Skortur er líka á litlum leiguíbúðum, og fyrir fyrstu kaupendur þýðir þetta enn færri litlar íbúðir til sölu.

Í stuttu máli þrengir að ungu fólki úr fjórum áttum: minna er byggt, rangar íbúðir eru byggðar, fjárfestar kaupa litlu íbúðirnar til útleigu og eldra fólk sem vill minnka við sig og hefur fjármagnið keppir um sömu íbúðirnar. Þær íbúðir sem þá eru eftir eru dýrar og aðgengi að fjármagni af skornum skammti. Tækifæri unga fólksins til að eignast eigið húsnæði, sérstaklega þeirra sem hafa ekki sterkt bakland, eru þegar takmörkuð og útlit er fyrir að þau verði umtalsvert færri á komandi árum.

Unga fólkið borgar tvisvar

Frá því að vaxtarmörkin voru tekin upp árið 2015 skýrir húsnæðisliðurinn um 47,8% af uppsafnaðri hækkun vísitölu neysluverðs. Hann hefur drifið verðbólguna í um 9 af hverjum 10 mánaðarmælingum á þeim tíma. Verðbólga kallar á háa vexti og ströng lánþegaskilyrði. Samkvæmt HMS er greiðslubyrði nýrra óverðtryggðra lána nú um 40% þyngri miðað við laun en fyrir heimsfaraldur. Fyrstu kaupendur greiða því tvisvar fyrir lóðaskortinn: fyrst í hærra íbúðaverði og svo í hærri vöxtum.

Efnahagur foreldra ræður för

Ríkið þarf líka að hlaupa undir bagga: árið 2025 fylgdi hlutdeildarlán um fjórðungi kaupsamninga fyrstu kaupenda á nýjum íbúðum. Sá sem ekki hefur sterkt bakland stendur frammi fyrir þremur kostum, þ.e. að bíða, að leigja eða að flytja burt. Leiðin um leigumarkaðinn er þung. Á höfuðborgarsvæðinu greiðir nær helmingur leigjenda meira en 40% ráðstöfunartekna í leigu og sjötti hver 60% eða meira. Um 77% leigjenda segjast leigja af nauðsyn, samanborið við 57% árið 2017, og 53% telja ólíklegt að þau komist nokkurn tíma af leigumarkaði, en hlutfallið var 39% fyrir tveimur árum.

Mynd 1. Fjárhagsaðstoð við íbúðakaup eftir aldri og hlutfall íbúðaeigenda í fjórðu tekjutíund. Heimildir: Félagsvísindastofnun og HMS.

Um 80% fólks yfir fimmtugu á eigið húsnæði og um 76% eigna þess eru bundin í fasteign. Gögn HMS sýna að aðeins um helmingslíkur eru á að 18 ára ungmenni fætt á Íslandi eignist íbúð fyrir fertugt. Þegar ungt fólk kemst ekki inn á markaðinn missir það af þeirri eignamyndun sem eldri kynslóðir nutu. Misskiptingin sést nú þegar: í fjórðu tekjutíund, hópi með lægri millitekjur þar sem er margt vinnandi fólk á lægri launum, fór hlutfall íbúðaeigenda úr 45% árið 2011 í 29% árið 2024.

Jöfnuður hefur lengi verið eitt helsta einkenni íslensks samfélags og eitthvað sem við höfum öll verið stolt af. Þegar efnahagur foreldranna ræður því hvort ungt fólk eignast heimili, og hvar, breytist félagsleg blöndun samfélagsins varanlega. Það er hornsteinn sem við megum ekki missa.

Boltinn er hjá sveitarstjórnum

Horfurnar eru verri. Nýjum framkvæmdum á höfuðborgarsvæðinu hefur fækkað um meira en helming og eldra fólki fjölgar hratt. Að öllum líkindum mun staða fyrstu kaupenda versna verulega á komandi árum.

Eftir sveitarstjórnarkosningarnar í vor hafa komið fram nýjar áherslur. Í september sagði formaður umhverfis- og skipulagsráðs Reykjavíkur að endurskoðun vaxtarmarka væri á verkefnalista nýs meirihluta og að borgin myndi ekki standa í vegi fyrir því að önnur sveitarfélög stækkuðu sín vaxtarmörk. Þessi stefnubreyting er jákvæð. Nú þarf hún að skila sér í ákvörðunum.

Ákvarðanir sem teknar voru árið 2015 eiga ekki að binda hendur sveitarstjórnarfólks í dag, sérstaklega í ljósi gjörbreyttra forsendna. Sveitarstjórnir hafa pólitískt umboð og bera ábyrgð á að bregðast við. Við þurfum fleiri byggingarhæfar lóðir á höfuðborgarsvæðinu, fleiri litlar íbúðir á verði sem ungt fólk ræður við og hraðara skipulag, bæði með þéttingu byggðar og nýjum uppbyggingarsvæðum utan núverandi vaxtarmarka.

Tíminn skiptir máli. Það tekur mörg ár að breyta byggingarheimild í byggingarhæfa lóð og lóð í heimili. Ef ekki er brugðist hratt við núna erum við að bregðast núverandi og komandi kynslóðum ungs fólks enn frekar.

Höfundur er framkvæmdastjóri Aflvaka þróunarfélags ehf.

Fyrri greinar höfundar á Innherja um skyld efni:

Sveitarfélögin geta skipulagt lækkun verðbólgu (5. október 2026)

Ósamræmi og skekkjur í forsendum skipulagsyfirvalda dýru verði keyptar (14. október 2026)

Vaxtarmörkin eru verðbólguvaldur (16. október 2026)