Við þurfum nýja hugsun um húsnæðismarkað Ólafur Margeirsson skrifar 21. ágúst 2023 08:00 Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Ólafur Margeirsson Húsnæðismál Mest lesið Þegar móðir mín kvaddi okkur fyrir einu ári síðan í dag Gísli Hvanndal Jakobsson Skoðun Þegar ómennskan vitnar í lög Bubbi Morthens Skoðun Þessi stórskrítnu norm í óbarnvænu samfélagi Sólveig María Svavarsdóttir Skoðun Góðan daginn, ég ætla að fá … ENGLISH PLEASE! Ólafur Guðsteinn Kristjánsson Skoðun Kenningar úr gildi svo að kirkjan þarf að komast á annað stig Matthildur Björnsdóttir Skoðun Þeir borga sem nota! Tómas Kristjánsson Skoðun Umhyggja - hvað er það? Árný Ingvarsdóttir Skoðun Samkennd samfélags Guðrún Karls Helgudóttir Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir Skoðun Um vaxtahækkanir og verð á hveiti Haukur Skúlason Skoðun Skoðun Skoðun Kenningar úr gildi svo að kirkjan þarf að komast á annað stig Matthildur Björnsdóttir skrifar Skoðun Dansaðu vindur Berglind Ósk Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Þessi stórskrítnu norm í óbarnvænu samfélagi Sólveig María Svavarsdóttir skrifar Skoðun Um vaxtahækkanir og verð á hveiti Haukur Skúlason skrifar Skoðun Öryggi byggir á mönnun og launum Jórunn Frímannsdóttir skrifar Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir skrifar Skoðun Mammon hefur náð lífeyrissjóðum á sitt band Halla Signý Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Forgangsorkan verður ekki skert Tinna Traustadóttir skrifar Skoðun Umhyggja - hvað er það? Árný Ingvarsdóttir skrifar Skoðun „Við höfðum öll rangt fyrir okkur“ Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Akureyrarbær greiðir götu kvennaathvarfs á Akureyri eins og kostur er Ásthildur Sturludóttir skrifar Skoðun Þegar móðir mín kvaddi okkur fyrir einu ári síðan í dag Gísli Hvanndal Jakobsson skrifar Skoðun Íþróttahreyfingin og gerviverktaka Ástþór Jón Ragnheiðarson skrifar Skoðun Tölum um tilfinningar Amanda Ásdís Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Óttinn við íslensku rafkrónuna Birna Guðný Björnsdóttir skrifar Skoðun Áskorun til Sjúkratrygginga Íslands – hugsum í lausnum Björn Bjarki Þorsteinsson skrifar Skoðun Afnemum launamisrétti Guðmundur Ingi Guðbrandsson skrifar Skoðun Hvað hefur Ísland gert? Katla Þorvaldsdóttir skrifar Skoðun Viðhorf almennings og neytenda til sjálfbærnimála fyrirtækja og stofnana skiptir miklu máli Soffía Sigurgeirsdóttir,Trausti Haraldsson skrifar Skoðun Ýmislegt um rafmagnsbíla og reiðhjól Valur Elli Valsson skrifar Skoðun Taugatýpísk forréttindi Mamiko Dís Ragnarsdóttir skrifar Skoðun Hver er ég og hvert er ég að fara? Ellý Tómasdóttir skrifar Skoðun Þeir borga sem nota! Tómas Kristjánsson skrifar Skoðun Að hjálpa fólki að standa á eigin fótum Jón Þór Kristjánsson skrifar Skoðun Samkennd samfélags Guðrún Karls Helgudóttir skrifar Skoðun „Heimferða- og fylgdadeild“ Eiríkur Rögnvaldsson skrifar Skoðun Til varnar mennsku kúgarans Hans Alexander Margrétarson Hansen skrifar Skoðun Þegar ómennskan vitnar í lög Bubbi Morthens skrifar Skoðun Engum til sóma Sigmar Guðmundsson skrifar Skoðun Góðan daginn, ég ætla að fá … ENGLISH PLEASE! Ólafur Guðsteinn Kristjánsson skrifar Sjá meira
Mikið hefur verið rætt um húsnæðis- og fasteignamarkaðina á Íslandi síðastliðin ár. Skiljanlega, þar sem markaðurinn með húsnæði er einn sá mikilvægasti í hvaða hagkerfi sem er og sé hann ekki að virka er líklegt að slíkt leiði af sér gremju og pólitískan óstöðugleika. Fyrir utan efnahagslegu áhrifin af ófullnægjandi húsnæðismarkaði á borð við hægari vöxt velferðar, óróa á vinnumarkaði og verðbólgu. Vandinn er framboðsskortur Ef við horfum á þróun síðustu áratuga sjáum við að undirvísitölur verðbólgumælingarinnar á Íslandi hafa, í grófum dráttum, þróast á svipaðan veg. Fyrir utan eina þeirra: húsnæði. Sem sjá má hefur húsnæðiskostnaður aukist mun meir en kostnaður almennra vara og þjónustu í hagkerfinu síðastliðin ár og áratugi. Eitthvað dróg á milli upp úr Hruni þegar skuldabólan á fasteignamarkaði sprakk og verðlag sérstaklega innfluttra vara hækkaði mikið vegna gengisfalls krónunnar. En þau ár voru undantekning frá heildarmyndinni sem er sú að húsnæðiskostnaður hefur hækkað umfram kostnað annarra vara og þjónustu. Einn stærsti áhrifavaldurinn að baki þessarar þróunar er framboðsskortur á húsnæði. Sá framboðsskortur kemur fram í mikilli hækkun á leiguverði en leiga á almennum markaði hefur hækkað um nærri 150% síðan 2011. Leiguverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um ca. 7,5% á ári að jafnaði síðan 2011, sem skilar sér beint í hærra fasteignaverði (ef leiguverð hækkar ýtir það undir hærra fasteignaverð) og hærri verðbólgu. Að sjálfsögðu hefur eftirspurn eftir húsnæði aukist. Fólksfjölgun á Íslandi síðan 2010 er nærri 25%. Sumir vilja leysa vandann með því að draga úr þessari fólksfjölgun. En vandinn er að ef það er gert minnkar vöxtur velsældar á Íslandi: færri verða á vinnumarkaði og minna verður af fólki sem getur leyst vandamál sem fyrirtæki og hið opinbera vill vinna að svo nokkuð sé nefnt. Það eru mörg störf á Íslandi sem afar erfitt væri að fylla, því margur íbúi Íslands hefur engan áhuga á þeim, ef ekki væri fyrir duglegt, erlent starfsfólk sem flytur til landsins. Fólk sem vill leysa vandann á fasteignamarkaði með því að draga úr fólksfjölgun gleymir því líka að grundvallarvandinn hefur breyst: það er ekki nægilega mikið byggt! Sé horft á 10 ára aukningu í fjölda íbúðareininga (íbúðr í fjölbýli og sérbýli samtals) á landinu sem heild sést að síðustu ár hafa verið afskaplega slök í sögulegu samhengi. Það er þetta sem þarf að bæta! Ný hegðun sem ýtir undir aukið framboð Útkoma kerfa á borð við húsnæðis- og fasteignamarkaði er háð því hvernig lögin (reglurnar) að baki slíkum kerfum eru sett upp. Sé lögunum breytt breytist útkoman. Í dag, líkt og í svo langan tíma, er ýtt undir eftirspurnarhlið fasteignamarkaðarins. Tökum nokkur dæmi um lög og aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar frekar en framboðshlið hans: Húsaleiga er niðurgreidd til fólks með lágar tekjur. Fyrstu kaupendur fá skattaafslátt þegar þeir kaupa íbúð. Fólk getur nýtt séreignarsparnað sinn til að greiða inn á húsnæðislán. Allt er þetta dæmi um aðgerðir hjá hinu opinbera á eftirspurnarhlið húsnæðis- og fasteignamarkaða sem ýtir undir hærra verð frekar en ekki. Réttlætingin er vitanlega að það sé verið að tryggja fólki þak yfir höfuðið, að sjá til þess að það komist inn á fasteignamarkað til að geta átt íbúðina sem það býr í, o.s.frv. Það er önnur leið að því að tryggja fólki þak yfir höfuðið: ýta undir framboð af íbúðum og húsnæði til leigu með það beinlínis að markmiði að halda verði niðri. Fólk þarf þá ekki á aðstoð að halda því hið aukna framboð sér til þess að mikill meirihluti fólks finnur það sem það þarf. Sem dæmi, í stað þess að gefa fólki með lágar tekjur húsaleigubætur má frekar byggja íbúðir sem leigðar væru á lágu verði til fólks með lágar tekjur. Þess vegna þarf ný lög, nýja hugsun, nýja hegðun, á húsnæðis- og fasteignamarkaði á Íslandi. Það þarf að ýta undir að fólk, fyrirtæki og opinberir aðilar sjái hag sinn í því að byggja sem mest til langs tíma, frekar en að ýta undir það í sífellu að fólki sé reddað húsnæði með því að gefa því peninga sem það notar til að finna sér þak yfir höfuðið. Höfundur er hagfræðingur.
Skoðun Álit Einhverfupaunksins um ABA meðferð og kennslu á Íslandi Sigrún Ósk Stefánsdóttir skrifar
Skoðun Akureyrarbær greiðir götu kvennaathvarfs á Akureyri eins og kostur er Ásthildur Sturludóttir skrifar
Skoðun Viðhorf almennings og neytenda til sjálfbærnimála fyrirtækja og stofnana skiptir miklu máli Soffía Sigurgeirsdóttir,Trausti Haraldsson skrifar