Íbúðalán Lands­bankans og fyrstu kaup­endur

Við í Landsbankanum kynntum á föstudaginn breytingar á framboði bankans á íbúðalánum í kjölfar dóms Hæstaréttar í vaxtamáli gegn Íslandsbanka.

Við lögðum mikla áherslu á að bregðast hratt og örugglega við dómnum. Okkar markmið var að finna leiðir til að bjóða viðskiptavinum sem lægsta vexti og bjóða fyrstu kaupendum upp á lán með sem lægstri greiðslubyrði. Um töluverðar breytingar var að ræða og eðlilegt að umræða hafi skapast um áhrifin sem þær kunna að hafa. Rétt er að ítreka að breytingarnar hafa engin áhrif á lán sem voru veitt áður en dómurinn féll.

Í sem stystu máli voru breytingarnar þríþættar.

1. Við bjóðum nú upp á nýjan möguleika, sem er að festa vexti á óverðtryggðu íbúðaláni í eitt ár, en þannig er hægt að fá lægri vexti en voru í boði á óverðtryggðu íbúðaláni með breytilega vexti. Lánið er án uppgreiðslugjalds.
2. Breytilegir vextir á óverðtryggðu íbúðaláni bera nú fast vaxtaálag út líftíma lánsins sem leggst ofan á stýrivexti Seðlabankans á hverjum tíma.
3. Verðtryggð íbúðalán eru nú eingöngu í boði til 20 ára á föstum vöxtum og aðeins fyrir fyrstu kaupendur. Bæði er hægt að fá lán með jöfnum greiðslum og jöfnum afborgunum.

Hefðu líka komist inn á markaðinn með núverandi lánaframboði

Það er ekki síst þetta síðastnefnda atriði sem hefur vakið mikla umræðu og vangaveltur og ég vil því nota þennan vettvang til að fara yfir áhrif breytinganna á fyrstu kaupendur.

Fyrir breytinguna gátu fyrstu kaupendur tekið verðtryggð lán á breytilegum vöxtum fyrir allt að 70% af kaupverðinu til 30 ára. Þeim bauðst síðan að taka óverðtryggt viðbótarlán upp að 85% af verðmæti fasteignarinnar. Nú geta fyrstu kaupendur tekið verðtryggt lán til 20 ára á föstum vöxtum fyrir allt að 85% af kaupverði.

Það sem af er þessu ári hefur meðalupphæð íbúðalána hjá Landsbankanum til fyrstu kaupanda verið rúmlega 40 milljónir króna. Fyrir breytingu var lægsta mánaðarlega greiðslubyrði af 40 milljóna króna láni um 225.000 krónur en eftir breytingu verður hún um 273.000 krónur og nemur hækkunin því um 48.000 krónum á mánuði. Hér er miðað við 85% veðhlutfall. Á móti kemur að eignamyndun verður hraðari.

Þetta er töluverð hækkun á greiðslubyrði en hvað sýna gögnin okkur um áhrif breytinga á lánaframboði á möguleika fyrstu kaupenda til að komast inn á fasteignamarkaðinn? Á þessu ári hafa hundruðir fyrstu kaupenda komist inn á fasteignamarkaðinn með láni frá Landsbankanum. Flestir þeirra hafa tekið verðtryggð lán og hafa staðist greiðslumat með góðum afgangi. Rúmlega 85% höfðu afgang yfir 60.000 krónum á mánuði og yfir helmingur hafði afgang yfir 150.000 krónum. Veðhlutfall hjá fyrstu kaupendum var að meðaltali um 70%. Hlutfall verðtryggðra lána hefur það sem af er þessu ári verið um 60% og hlutfall óverðtryggðra lána um 40%.

Þetta sýnir að breytt lánaframboð hefði ekki haft áhrif á lánsmöguleika yfir 90% þeirra fyrstu kaupenda sem hafa tekið íbúðalán hjá bankanum á þessu ári.

Breytingin hefur lítil áhrif á greiðslubyrðarhlutfallið

Einnig hefur nokkuð verið rætt um að breytingarnar muni leiða til þess að aðeins hátekjufólk geti keypt sér íbúð á höfuðborgarsvæðinu. Er þar vísað til þeirrar reglu að greiðslubyrði af láni til fyrstu kaupenda megi ekki vera umfram 40% af ráðstöfunartekjum þeirra, samkvæmt reglum Seðlabankans um greiðslubyrðarhlutfall.

Við reiknuðum því út hver áhrifin yrðu á fyrstu kaupendur sem eru að kaupa sér íbúð á 65 milljónir króna. Í dag getur slíkur kaupandi tekið lán fyrir allt að 85% af kaupverði, eða rúmlega 55 milljónir króna. Mánaðarleg greiðslubyrði af slíku verðtryggðu láni er um 371.000 krónur. Til þess að standast greiðslumat og uppfylla kröfur Seðlabankans um greiðslubyrðarhlutfall þurfa útborguð laun, hvort sem það er einstaklingur eða par sem er að kaupa, að nema um 825.000 kr. á mánuði. Þetta er töluverð fjárhæð, en hvaða áhrif hafa breytingarnar á lánaframboði bankans á slíkan kaupanda?

Fyrir breytingu gat fyrsti kaupandi tekið verðtryggt lán á breytilegum vöxtum til allt að 30 ára, upp að 70% veðhlutfalli og síðan gat hann tekið óverðtryggt lán upp að 85% veðhlutfalli til 25 ára. Samanlögð greiðslubyrði við þær aðstæður var um 307.000 krónur á mánuði.

Þrátt fyrir að í þessu dæmi muni um 64.000 krónum á mánaðarlegum greiðslum eru skilyrði um útborguð laun samkvæmt útreiknuðu greiðslubyrðarhlutfalli Seðlabankans nánast þau sömu fyrir og eftir breytingar. Skýringin er aðallega sú að þegar reiknað er út hvort lántaki standist greiðslubyrðarhlutfall Seðlabankans er áfram miðað við verðtryggt lán til 25 ára.

Það skal tekið fram að þetta dæmi er sett fram til viðmiðunar. Í greiðslumati er tekið tilliti til ýmissa þátta, s.s. annarra skulda, fjölskyldustærðar, rekstur bíls og fleira.

Verðtryggð lán á föstum vöxtum

Dómur Hæstaréttar veldur því að bankinn býður að óbreyttu ekki upp á verðtryggð lán á breytilegum vöxtum. Við viljum engu að síður bjóða fyrstu kaupendum upp á verðtryggð lán til að gera þeim auðveldara að komast inn á markaðinn og eru þau á föstum vöxtum. Til þess að fjármagna verðtryggð útlán gefur bankinn út sértryggð verðtryggð skuldabréf. Þar sem óvíst er hversu mikil eftirspurn verður eftir slíkum skuldabréfum til langs tíma og til að takmarka fastvaxtaáhættu bankans var ákveðið að takmarka framboðið við fyrstu kaupendur. Af sömu ástæðu er lánstíminn takmarkaður við 20 ár.

Þurfum lægri verðbólgu og vaxtastig

Það er óumdeilt að þegar vaxtastig er hátt eru lán dýrari og greiðslubyrði hærri. Það sem við öll þurfum og viljum er lægri verðbólga, lækkandi vaxtastig og stöðugleiki í framboði íbúða. Við slíkar aðstæður geta fyrstu kaupendur og aðrir tekið næsta skref, fært sig yfir í óverðtryggð lán og aukið eigið fé sitt jafnt og þétt. Þar með styrkist staða þeirra á fasteignamarkaði – hvort sem þau vilja stækka við sig eða minnka eða einfaldlega skapa sér öryggi og svigrúm til framtíðar.

Höfundur er framkvæmdastjóri Einstaklingssviðs Landsbankans.