Gagn­rýna að selj­endur og verk­takar þurfi einir að lækka verð

Öxar eru eitt þeirra fyrirtækja sem hafa boðið upp á lán til fasteignakaupenda í gegnum sjóðinn Öxar 20. Fjármálastöðugleikanefnd Seðlabankans kynnti í gær breytingar á lánþegaskilyrðum, sem gera það að verkum að við útreikning á greiðslubyrði eigi nú að líta til allra greiðslna sem falla til hjá einstaklingum við öflun íbúðarhúsnæðis.

Þar á meðal þarf að líta til greiðslna vegna afnota tengdum fyrirkomulagi íbúðakaupa, jafnvel þótt þeim sé frestað. Það þýðir að nefndin hefur dregið úr möguleikum lánþega til þess að nýta nýja fjármögnunarleið sem nokkur verktakafyrirtæki hafa kynnt undanfarið. 

Monika S. Hjálmtýsdóttir, formaður Félags fasteignasala, segir það ekki hafa komið sér á óvart að Fjármálastöðugleikanefndin hafi kynnt þessa reglu í gær. Hún segir þetta ekki í það miklu umfangi að hún eigi von á að þessi regla hafi áhrif á störf fasteignasala í stóra samhenginu.

Vignir segir lán sjóða verktakanna meira eins og hlutdeildarlán en lán og honum hafi þótt fyndið að lesa um það í gær að hann og aðrir sem hafi sett slík lán á borðið hafi verið að ógna fjármálastöðugleika landsins.

„Við erum alltaf vondi verktakinn og komust ekki hjá því og erum með breitt bak. En við förum alveg að bogna því það er alveg sama hvert er litið. Þetta er eins og hlutdeildarlán ríkisins þar sem nálaraugað er pínkulítið, þú þarft að vera of blankur til að fá hlutdeildarlán en nógu miklar tekjur til að fá lán í bankanum.“

Ein leið í viðbót

Sumir eigi efnaða foreldra sem geti keypt með fólki íbúð og þessi lán, sem verktakar eru að bjóða, séu einfaldlega ein leið í viðbót.

Hann segir það ekki hafa komið á óvart að þessi regla hafi verið sett en hann hafi verið á því að bankinn myndi frekar „máta“ þá með því að henda lánþegaskilyrðunum alveg út.

„Bara hætta þessari vitleysu og treysta Jóni og Gunnu og lánveitendunum, bönkunum stóru, til að taka þessa ákvörðun,“ segir hann og að „Jón og Gunna“ reikni dæmið í 99 prósent tilfella til enda, fari með það í bankann og bankinn meti hvort dæmið gangi upp.

„Ég skil ekki af hverju Ásgeir þarf að skipta sér af þessu fyrirkomulagi,“ segir Vignir.

Vignir gagnrýnir auk þess að í gær, þegar breytingarnar voru kynntar, hafi verið talað um að verktakar væru að bjóða alls 500 íbúðir á þessum lánum. Hann segir þetta einfaldlega einn möguleika og segir að til dæmis hafi hann byrjað að selja íbúðir í nýju verkefni fyrir tveimur vikum og það sé búið að selja 13 íbúðir og þrjár hafi verið seldar með þessum hætti. Þetta sé einfaldlega ein leið og henti ekki öllum, en einhverjum.

Fleiri lánamöguleikar

Monika tekur undir að fjölga þurfi lánamöguleikum. Hún hafi fagnað þessari nýjung á lánamarkaði en hafi einnig talað fyrir því að regla Seðlabankans um lánþegaskilyrði verði endurskoðuð og rýmkuð. Vísað hafi verið til þess að samkvæmt alþjóðlegum rannsóknum aukist líkur verulega á að fólk endi í vanskilum ef hlutfall af tekjum er meira en 35 prósent í húsnæði. Monika telur að erfitt sé að bera íslenskt samfélag við alþjóðlegan markað og því eigi þetta ekki við hér. Hér sé miklu hærri greiðslubyrði.

Fram kom í viðtali við Ásgeir Jónsson seðlabankastjóra í Morgunblaðinu í gær að hann teldi að verktakar og seljendur gætu þurft að lækka verð. Vignir segir Ingu Sæland finnast það líka, og flestum öðrum, en á sama tíma séu hækkuð gjöld á verktaka. Til dæmis hafi nýlega verið hækkuð gjöld á byggingaréttargjald á bílastæði í Reykjavík. Hann segir þennan kostnað ekki endilega lenda á kaupanda því verktakar geti ekki endalaust hækkað verðið á íbúðunum. Vignir segir verulega erfitt hjá mörgum verktökum og gagnrýnir að seðlabankastjóri hafi í máli sínu í gær vísað í afkomuskýrslur frá því í heimsfaraldri Covid. Staðan sé allt önnur núna.

Hann segir það auk þess ekki rétt að með því að bjóða þessi lán sé verið að flytja áhættuna á kaupandann. Hann segir þetta að skandinavískri fyrirmynd og nefnir félagið Obos í Noregi sem dæmi.

Spurður um ókosti þessa láns segir Vignir að hann sjái ekki beina ókosti en ef fólk er að kaupa sér íbúð vilji það eflaust flest gera það sjálft, án aðkomu annarra. Verktakar séu að bjóða nýja leið inn á markað, nýja vöru, og það sé ekkert falið í þessum samningum.

Óvænt umræða um lækkun verðs

Monika segir umræðu um að seljendur og verktakar þurfi að lækka verð hafa komið sér á óvart.

„Það er rosalega hart að ætla að skella skuldinni á verktakana þegar umhverfið sem er verið að byggja hér húsnæði er mjög erfitt. Lóðir eru allt of dýrar og við vitum að sveitarfélögin eru að selja lóðir til að reka sinn rekstur og að sjálfsögðu fer það út í verðlagið. Auðvitað er það takmarkað hvað verktakar geta lækkað verð. Þetta er ekki þeirra einkamál,“ segir Monika.

Spurð hvort þau upplifi að það sé vanþekking á markaði í Seðlabankanum svarar Vignir að hann upplifi frekar að þau séu þar í „einhverjum fílabeinsturni“.

Monika segist upplifa að þau séu að reyna að skilja og hafa hömlur á markaðnum en þau vinni á fasteignamarkaði sem sé með stormbönd og það sé verið að reyna að halda honum í heljargreipum og svo bæta við stormböndum til að reyna að stjórna honum.

„Þegar þú ert kominn í svona mikla ytri stýringu á markaði er rosalega erfitt að stjórna því áfram og reyna að taka ákvarðanir um hvernig ætlarðu að losa þessi bönd,“ segir hún og að hún vilji ekki skera þau öll, heldur hefði verið betra að hafa minni stýringu frá upphafi.

„Kannski hefði ekki átt að lækka vexti svona mikið í covid,“ segir Monika.

Verði að horfa á heildarmynd

Hún segir umhverfið erfitt en það þurfi að hugsa til langs tíma. Það sé raunverulegur samdráttur í uppbyggingu og svo sé fasteignamarkaðurinn annað. Sé umhverfið erfitt fyrir verktaka þá sé vitað að á einum tímapunkti verði betri skilyrði, margir kaupendur en engar íbúðir.

Það sé þörf á um fjögur þúsund íbúðum á ári, kaupendum muni kannski fækka á næstunni því skilyrðin séu erfið, en þörfin sé samt til staðar.

Hún segir ekki sanngjarnt að höfða aðeins til verktaka og seljenda, það þurfi að huga að markaðinum í stærra samhengi og því þegar talað er um að lækka verð ætti einnig að tala um sveitarfélög til dæmis.

Vignir segir í þessu samhengi leigjendur oft gleymast. Fólk megi bara verja 35 prósent af tekjum sínum í eigið húsnæði en fólk á leigumarkaði greiði allt að 70 prósent af sínum launum í húsnæði. Þarna sé skekkja sem sé þörf á að leysa úr.