Fyrstu fast­eigna­kaup sjaldan verið að­gengi­legri

Mikið er talað um að ungt fólk eigi sífellt erfiðara með að kaupa sína fyrstu fasteign. En öfugt við það sem margir halda, þá hefur orðið mikil breyting til batnaðar í þeim efnum á síðustu árum. Stjórnvöld, fjármálastofnanir og jafnvel einkaaðilar hafa komið á fót fjölmörgum úrræðum sem gera fyrstu kaupendum mun auðveldara að komast inn á fasteignamarkaðinn en oft áður.

Raunin er sú að fyrstu fasteignakaup hafa á margan hátt sjaldan verið aðgengilegri en nú.

Hvernig var þetta áður?

Fyrir tveimur til þremur áratugum voru aðstæður fyrstu kaupenda allt aðrar en í dag. Ungt fólk þurfti að safna miklu eigin fé áður en hægt var að kaupa fasteign. Bankar veittu almennt ekki jafn há lán og nú og greiðslumat var strangt.

Í mörgum tilfellum var eina leiðin fyrir ungt fólk að fá foreldra sína til að ábyrgjast lánin og jafnvel setja eigið húsnæði að veði fyrir lánum barna sinna. Fjölskyldur tóku þannig verulega fjárhagslega áhættu til þess að hjálpa börnum sínum að eignast eigið húsnæði.

Í dag er staðan allt önnur.

Hlutdeildarlán HMS hafa breytt miklu

Ein stærsta breytingin á síðustu árum er tilkoma hlutdeildarlána frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun (HMS).

Markmið úrræðisins er einfalt: að lækka þá fjárhæð sem fyrstu kaupendur þurfa að fjármagna með hefðbundnu íbúðaláni. HMS leggur fram hluta kaupverðsins í formi hlutdeildarláns og þá með eignarhlut í íbúðinni og kaupandanum gefst því kostur á að taka lægra bankalán og leggja fram minna eigið fé.

Þetta getur skipt sköpum fyrir fólk sem hefur lágar tekjur og hefur ekki haft tækifæri til að safna háum fjárhæðum í útborgun.

Árangurinn hefur verið augljós. Um eitt þúsund einstaklingar hafa nýtt sér úrræðið til að kaupa sína fyrstu eign og þannig komist af leigumarkaði yfir á eignamarkað. Mikið er áunnið með því, eins og dæmin sanna, enda hefur það í gegnum árin verið helsta leiðin á Íslandi að koma sér upp ævisparnaði.

Seðlabankastjóri benti á það um daginn svigrúmið er enn meira en flestir átta sig á fyrir fyrstu kaupendur þar sem það má veita undanþágur falli fyrstu kaupendur á greiðslumati vegna fyrstu kaupa. Ef umsækjandi uppfyllir ekki öll skilyrði að fullu getur verið mögulegt

að fá undanþágu þegar fyrir liggur skýr mynd af greiðslugetu viðkomandi. Dæmi um það er þegar einstaklingur getur sýnt fram á að hann hafi um langt skeið greitt leigu sem er jafn há eða hærri en væntanleg afborgun af húsnæðisláni.

Ef einstaklingur hefur sýnt fram á að hann geti staðið undir 300–400 þúsund króna húsaleigu mánuð eftir mánuð, þá er augljóst að hann hefur greiðslugetu sem gæti staðið undir sambærilegri eða lægri afborgun af eigin húsnæði.

Seðlabankinn hefur aukið svigrúm enn frekar

Önnur mikilvæg breyting er að Seðlabankinn hefur liðkað fyrir fyrstu kaupum með breytingum á lánþegaskilyrðum.

Í dag mega fyrstu kaupendur almennt fjármagna allt að 90% af kaupverði fasteignar með láni, á meðan aðrir kaupendur eru almennt bundnir við 80% hámark.

Jafnframt er heimilt að miða við hærra greiðslubyrðarhlutfall hjá fyrstu kaupendum en öðrum lántakendum. Almennt má greiðslubyrði nema allt að 35% af ráðstöfunartekjum, en fyrir fyrstu kaupendur er viðmiðið 40%.

Þetta kann að hljóma tæknilega en áhrifin eru mjög raunveruleg. Hærra greiðslubyrðarhlutfall þýðir einfaldlega að ungt fólk getur fengið hærra lán miðað við sömu tekjur en ella.

Einnig geta fyrstu kaupendur nýtt séreignarsparnað sinn til þess að ráðstafa honum inn á húsnæðislán sem auðveldar mörgum kaupin enn frekar.

Þegar slíkar breytingar eru skoðaðar samhliða hlutdeildarlánum HMS sést að kerfið hefur verið þróað markvisst til að auðvelda fólki að eignast sína fyrstu íbúð.

Einkaaðilar hafa einnig komið til sögunnar

Ekki eru það aðeins opinber úrræði sem hafa aukið möguleika fyrstu kaupenda.

Á undanförnum árum hafa fasteignafélög, verktakar og aðrir einkaaðilar komið fram með fjölbreyttar lausnir sem miða að því að lækka þröskuldinn inn á markaðinn. Þar má nefna hlutdeildarlán, kaupleiguúrræði og aðrar fjármögnunarleiðir sem auðvelda fyrstu skrefin.

Þessar lausnir voru óþekktar fyrir nokkrum áratugum.

Enn eru áskoranir

Það er auðvitað ekki þannig að allir geti keypt sér fasteign á morgun. Eftir sem áður ráða ekki allir við að kaupa sér fasteign, það er alltaf átak að koma sér inn á fasteignamarkaðinn og takmarkað framboð í ákveðnum eignaflokkum skapar áfram áskoranir. Engu að síður er mikilvægt að horfa á heildarmyndina.

Fasteignamat hefur ekki haldið í við verðþróun, hækkaði einungis um 2,1% á milli ára, og lækkaði því hlutfallslega í verði. Þá hafa fyrstu kaupendur í dag aðgang að úrræðum sem fyrri kynslóðir höfðu einfaldlega ekki. Þeir geta fengið allt að 90% fjármögnun, notað hlutdeildarlán HMS, nýtt séreignasparnað sinn í kaup, nýtt sér sérlausnir frá einkaaðilum og notið meira svigrúms í greiðslumati en áður.

Niðurstaðan

Þegar staðan í dag er borin saman við það sem áður var verður erfitt að halda því fram að fyrstu fasteignakaup séu óaðgengilegri en áður. Þvert á móti hafa aldrei verið jafn mörg úrræði til staðar fyrir fólk sem vill komast af leigumarkaði yfir á eignamarkað.

Helsta verkefnið nú er því líklega að upplýsa ungt fólk um þau tækifæri sem þegar eru fyrir hendi. Fyrir marga sem eru enn á leigumarkaði gæti fyrsta fasteignin verið mun nær en þeir halda.

Höfundur er löggiltur fasteignasali.