Fasteignasala í alkuli 19. ágúst 2010 06:00 Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Þór Saari Mest lesið Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen Skoðun Skýr stefna um málfrelsi Róbert H. Haraldsson Skoðun Skoðun Skoðun Von í Vonarskarði Þuríður Helga Kristjánsdóttir skrifar Skoðun Þjóð gegn þjóðarmorði Finnbjörn A. Hermannsson,Guðrún Margrét Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Hvað er eiginlega málið með þessa þéttingu?? Einar Sveinbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Eitt próf á ári – er það snemmtæk íhlutun? Íris E. Gísladóttir skrifar Skoðun Þegar öllu er á botninn hvolft Ingólfur Sverrisson skrifar Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar Skoðun Viltu finna milljarð? - Frá gráu svæði í gagnsæi Gunnar Pétur Haraldsson skrifar Skoðun Ný sókn í menntamálum – tækifæri eða hliðarskref? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Á hvaða ári er Inga Sæland stödd? Snorri Másson skrifar Skoðun Eru börn innviðir? Hjördís Eva Þórðardóttir skrifar Skoðun Háskólaþorpið Bifröst og fólkið sem gleymdist Margrét Jónsdóttir Njarðvík skrifar Skoðun Körfubolti á tímum þjóðarmorðs Bjarni Þór Sigurbjörnsson skrifar Skoðun Draugagangur í Alaska Hannes Pétursson skrifar Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar Skoðun 76 dagar Erlingur Sigvaldason skrifar Skoðun Í minningu körfuboltahetja Snæbjörn Guðmundsson skrifar Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar Skoðun Húsnæðisbæturnar sem hurfu Ragnar Sigurður Kristjánsson skrifar Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar Skoðun Hjartans mál í kennslu Sigurður Árni Reynisson skrifar Skoðun Hunsuðu menntamálin – en ætla nú að bjarga þeim Sigurður Kári Harðarson skrifar Skoðun Sporin þín Valtýr Soffía Sigurðardóttir skrifar Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar Skoðun Sjallar og lyklaborðið Sigfús Ómar Höskuldsson skrifar Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar Skoðun „Stóra fallega frumvarpið“ hans Trump Gunnar Alexander Ólafsson skrifar Skoðun Verndun vatns og stjórn vatnamála Ólafur Arnar Jónsson,Sigurður Guðjónsson skrifar Sjá meira
Nánast botnfrosinn fasteignamarkaður hefur verið ein af afleiðingum hrunsins haustið 2008. Kulið stafar að megninu til af tvennu. Annars vegar hefur fjöldi fólks fests inni með fasteignir hverra verð eru komin langt undir skuldsetningu þeirra og hins vegar virkar sú gríðarlega óvissa sem blasir við um þróun fasteignaverðs sem hemill á fasteignamarkaðinn. Sú óvissa stafar af miklu offramboði ný byggðra fasteigna og þeirri framvindu sem verður á síðari hluta ársins þegar loforð ríkisstjórnarinnar til AGS um að hefja að nýju uppboð á íbúðarhúsnæði tekur gildi. Ein af meginstoðum endurreisnar efnahagslífsins er að líf færist að nýju í fasteignamarkaðinn og með tímanum í byggingageirann í framhaldinu. Því er brýnt að hugsaðar séu upp aðferðir sem hugsanlega gætu komið fasteignamarkaðnum í gang að nýju. Að meginefni hefur sala fasteigna gengið út á það að kaupandi fasteignar greiðir eignina út í hönd eða nánast, með aðstoð banka eða fjármálafyrirtækis. Þetta fyrirkomulag er frábrugðið því sem áður var fyrir all mörgum árum, þegar útborgun í fasteign gat náð yfir eitt ár sem var algengt, og jafnvel til þriggja ára. Eins og málum er háttað í dag þarf kaupandinn hins vegar að jafnaði að standa skil á öllum greiðslum við eða fljótlega eftir undirskrift samnings og yfirleitt innan hálfs- til eins árs. Slíkt kallar á auknar lántökur og frammi fyrir því óvissuástandi sem nú ríkir um þróun fasteignaverðs er ekki nema eðlilegt að fólka haldi að sér höndum. Það er ekki sérlega skynsamlegt að skuldsetja sig mikið til að kaupa fasteign sem síðan er líklegt að muni lækka umtalsvert á næstu 12 mánuðum en samkvæmt sumum spám er talið að enn sé innistæða fyrir um 25% til 30% lækkun á fasteignaverði. Þó fasteignaverð sem önnur verð séu það sem er í hagfræðinni kallað "treg-breytanleg niður á við" þá virðist blasa við að slík lækkun er í pípunum og það fyrr en síðar. Vandinn er hins vegar sá að enginn veitt með vissu hversu lágt fasteignaverð mun fara. Í viðskiptum er óvissan yfirleitt helsti óvinurinn og áhættugreining og áhættustýring er oft á tíðum stór hluti af starfsemi sumra fyrirtækja. Með skilvirkri áhættustýringu tekst að gera óvissuna bærilega og jafnvel útreiknanlega og gerir það mönnum kleift að eiga í viðkiptum sem annars myndu ekki eiga sér stað. Auðséð er að til að koma lífi í fasteignamarkaðinn þarf minnka þá óvissu sem blasir við kaupendum fasteigna í dag. Það er einfaldlega ekki sanngjarnt að öll áhættan lendi öðru megin, kaupandinn sitji hugsanlega uppi með yfirveðsetta eign og seljandinn sleppi með sitt á hreinu ef fasteignaverð lækkar. Leiðin út er því að dreifa áhættunni. Þetta má gera með því að lengja í s.k. útborgunartíma fyrir fasteignina og tengja síðari greiðslur þróun fasteignaverðs. Sem dæmi má gefa sér að kaupandi fasteignar greiði 75% kaupverðs út en sá fjórðungur sem eftir stendur verði greiddur að ári liðnu (eða síðar) og að sú greiðsla og þá heildarverð eigarinnar, taki mið af þróun fasteignaverðs til þess tíma. Ef áður nefnd eign er seld á 40 milljónir og fasteignaverð lækkar um 20% fram að síðustu greiðslu, þá er endanlegt verð eignarinnar 32 milljónir og það verð sem kaupandinn greiðir og lokagreiðslan hans verður 2 milljónir. Áhættudreifingin er fólgin í þvi að kaupandinn situr ekki upp með yfirveðsetta eign vegna of hárra lána og seljandinn getur verið nokkuð öruggur með að kaupandinn standi í skilum. Hvorugur aðilinn er þáttakandi í "braski" með fasteignaverð heldur eru viðskiptin sanngjörn auk þess að hafa eflandi áhrif á fasteignamarkaðnn til lengri tíma litið. Þessi lausn er einföld og í raun er allt sem þarf, breytt hugarfar fasteignasala og viðurkenning á því að fasteignaverð mun lækka enn meir. Slíkt mun á endanum laða að fleiri kaupendur, blása lífi í fasteignamarkað sem stendur frammi fyrir gríðarlegri óvissu og leggja drög að hraðari uppbyggingu efnahagslífsins.
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Kynbundin áhrif barneigna á atvinnuþátttöku og tekjur Sigríður Ingibjörg Ingadóttir,Steinunn Bragadóttir skrifar
Skoðun Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson skrifar
Skoðun Hoppað í drullipolli við hliðina á Snorra Mássyni. Um allskonar fólk, líka í Miðflokknum Ægir Lúðvíksson skrifar
Skoðun Er kominn tími til að láta endurmeta brunabótamatið á þínu húsnæði? Heiðrún Jónsdóttir skrifar
Skoðun Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir skrifar
Skoðun Að saga rótina undan trénu og halda að stofninn vaxi hraðar: hugleiðing um tillögur Viðskiptaráðs Birgir Orri Ásgrímsson skrifar
Skoðun Mikilvægi aðgengis og algildrar hönnunar að byggingum í dag og til framtíðar Þuríður Harpa Sigurðardóttir skrifar
Skoðun Fimm af tíu veitingastöðum hættu með hvalkjöt Valgerður Árnadóttir,Stefán Yngvi Pétursson,Rósa Líf Darradóttir,Anahita S. Babaei skrifar
Ákall til KKÍ og íslensku íþróttahreyfingarinnar Ragnhildur Hólmgeirsdóttir,Oddný Björg Rafnsdóttir,Svanhildur Anja Ástþórsdóttir,Guðjón Magnússon,Margrét Rut Eddudóttir Skoðun
Loftslagsverkfræði: Verkefni sem borgar sig ekki að láta bíða Snjólaug Árnadóttir,Páll Gunnarsson Skoðun