Íbúðamarkaður í hávaxtaumhverfi Bergþóra Baldursdóttir skrifar 8. september 2023 14:00 Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bergþóra Baldursdóttir Íslenskir bankar Seðlabankinn Fasteignamarkaður Húsnæðismál Mest lesið Norska leiðin hefur gefist vel – í Póllandi Heiðrún Lind Marteinsdóttir Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun Af hverju hræðist fólk kynjafræði? Eydís Ásbjörnsdóttir Skoðun Auðbeldi SFS Örn Bárður Jónsson Skoðun Opið hús fyrir útvalda Björn Brynjúlfur Björnsson Skoðun 120km hraði á Keflavíkurveginum og netsölur með áfengi Jón Páll Haraldsson Skoðun Af hverju er Framsóknarfólk hamingjusamast? Árelía Eydís Guðmundsdóttir Skoðun Skjárinn og börnin Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann Skoðun Hvers vegna er ungbarnadauði lægstur á Íslandi? Þórður Þórkelsson Skoðun Skoðun Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar Skoðun 120km hraði á Keflavíkurveginum og netsölur með áfengi Jón Páll Haraldsson skrifar Skoðun Lausnin liggur fyrir – Landspítali þarf að stíga skrefið Sandra B. Franks skrifar Skoðun Auðbeldi SFS Örn Bárður Jónsson skrifar Skoðun Skjárinn og börnin Daðey Albertsdóttir,Silja Björk Egilsdóttir,Skúli Bragi Geirdal skrifar Skoðun „Er stjúpmamma þín vond eins og í Öskubusku?“ Hafdís Bára Ólafsdóttir skrifar Skoðun Af hverju er Framsóknarfólk hamingjusamast? Árelía Eydís Guðmundsdóttir skrifar Skoðun Norska leiðin hefur gefist vel – í Póllandi Heiðrún Lind Marteinsdóttir skrifar Skoðun Opið hús fyrir útvalda Björn Brynjúlfur Björnsson skrifar Skoðun Af hverju hræðist fólk kynjafræði? Eydís Ásbjörnsdóttir skrifar Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar Skoðun Hópnauðganir/svartheimar! Davíð Bergmann skrifar Skoðun Valdið og samvinnuhugsjónin Kjartan Helgi Ólafsson skrifar Skoðun NPA breytti lífinu mínu Sveinbjörn Eggertsson skrifar Skoðun Hefur þú tilkynnt um ofbeldi gegn barni? Alfa Jóhannsdóttir skrifar Skoðun Gildi kærleika og mannúðar Toshiki Toma skrifar Skoðun Hvernig tryggjum við samkeppnishæfni þjóðar? Jón Skafti Gestsson skrifar Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar Skoðun Flottu kjötauglýsingarnar í blöðunum... Ole Anton Bieltvedt skrifar Skoðun Grafarvogsgremjan Þorlákur Axel Jónsson skrifar Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar Skoðun Fjármögnuðu stríðsvél Rússlands Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Hugleiðingar á páskum Ámundi Loftsson skrifar Skoðun Gremjan í Grafarvogi Davíð Már Sigurðsson skrifar Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar Skoðun Móttaka skemmtiferðaskipa - hlustað á íbúa Þórdís Lóa Þórhallsdóttir skrifar Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar Skoðun Þegar mannshjörtun mætast Jóna Hrönn Bolladóttir,Bjarni Karlsson skrifar Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Sjá meira
Það fór ekki framhjá neinum að íbúðaverð hækkaði mjög hratt á árunum 2020-2022 í kjölfar faraldursins. Á þessum þremur árum hækkaði verð á íbúðum um tæplega 50% á landinu öllu. Seðlabankinn þurfti að beita sér ansi hart til þess að róa íbúðamarkaðinn sem hækkaði töluvert meira en góðu hófi gegnir. Það gerði Seðlabankinn með tíðum vaxtahækkunum og hertum reglum um fasteignalán til neytenda. Á haustdögum 2022 má segja að kalli Seðlabankans hafi loksins verið svarað þegar íbúðamarkaðurinn snöggkældist og undanfarið hafa svo komið fram enn skýrari merki um áhrif aðgerða Seðlabankans á íbúðamarkað. En hvers vegna hafa vextir svona mikil áhrif á íbúðamarkaðinn? Meiri ásókn í verðtryggð lán Með hærri vöxtum verður dýrara að taka lán og með hertum lánaskilyrðum verður aðgengi að lánum torsóttara. Þetta leiðir til þess að færri hafa tök á því að kaupa sér eign og þar með minnkar eftirspurnin. Í þessum breyttu aðstæðum hafa sumir einfaldlega ekki efni á að kaupa sér íbúð og svo eru það aðrir sem ákveða að bíða og sjá hvernig hlutirnir þróast. Það er ekki þar með sagt að fólk hætti alveg að kaupa íbúðir og allt fari í frost. Það er enn eftirspurn til staðar en hún er minni og færri sem berjast um hverja eign á markaði þessa dagana en áður. Sú breyting hefur einnig orðið upp á síðkastið er að þeir sem kaupa sér fasteign taka í meiri mæli verðtryggð lán í stað óverðtryggðra. Verðtryggðu lánin hafa þann eiginleika að greiðslubyrði þeirra er léttari í upphafi en eykst þegar lengra líður á lánstímann. Ný verðtryggð íbúðalán voru á undanhaldi í faraldrinum en hafa nú færst í aukana á ný. Líklega er þetta þróun sem mun halda áfram og þá sérstaklega þegar breytingar verða á lánum þeirra sem festu vexti þegar þeir voru hvað lægstir. Innan tíðar mun losna um stóran hluta þessara föstu vaxta. Hvernig lítur framhaldið út? Íbúðamarkaður mun að öllum líkindum finna sitt jafnvægi á allra næstu mánuðum. Eftirspurn á markaðinum er enn til staðar, sér í lagi vegna mikillar fólksfjölgunar hérlendis, en á móti eru vextir háir og verðbólga mikil. Einnig hefur framboð tekið við sér en þó ekki jafn hratt og vonast hafði verið til. Útlit er fyrir að við munum búa við hávaxtaumhverfi næstu misseri. Ef allt gengur að óskum gæti vaxtalækkunarferli Seðlabankans hafist fyrri hluta næsta árs. En það mun vera hægfara og varfærið, að minnsta kosti fyrst í stað. Við þurfum því líklega að venjast hávaxtaumhverfinu um sinn en höfum það í huga að það er ástæða fyrir því að íbúðamarkaður er rólegur um þessar mundir. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun
Skoðun Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson skrifar
Skoðun Hlustum á okkar landsliðskonur - sýnum Ísrael rauða spjaldið Hrönn G. Guðmundsdóttir,Ragnhildur Hólmgeirsdóttir skrifar
Skoðun Í minningu Frans páfa - sem tók sér nafn verndardýrlings dýra og náttúru Árni Stefán Árnason skrifar
Skoðun Er ég að svindla? – Um sambýli manns og gervigreindar í sköpun og þekkingu Björgmundur Örn Guðmundsson skrifar
Skoðun Samlokan á borðinu: Hugleiðingar á föstudeginn langaum sjónvarpsþættina Adolescence Skúli Ólafsson skrifar
Skoðun Námsfærni nemenda í íslenskum skólum: Eigum við að lækka rána? Sigríður Ólafsdóttir skrifar
Skoðun Snorri byggir skoðun á skólakerfinu á reynslusögum annarra en Guðrún vitnar í ritrýndar heimildir Davíð Routley skrifar
Skoðun Horft til einkunna og annarra þátta við innritun í framhaldsskóla Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Matvælaframleiðslulandið Ísland – er framtíð án sérþekkingar? Ólöf Guðný Geirsdóttir,Ólafur Ögmundarson Skoðun