Minnihlutavernd í fjöleignarhúsum Sigurður Orri Hafþórsson skrifar 6. febrúar 2025 08:02 Um daginn leitaði til Húseigendafélagsins og mín íbúðareigandi sem var orðinn hundleiður á nágranna sínum, eins og gengur og gerist. Aðilarnir áttu saman tvíbýli, minn maður með 49% eignarhlut, en sá hundleiðinlegi 51%. Minnihlutaeigandinn var semsagt orðinn þreyttur á því að hinn, sem átti stærri eignarhlut, skákaði í því skjóli að „meirihlutinn ræður!“ þegar taka átti ákvarðanir í húsinu. Spurði hann mig hvort það gæti virkilega verið svo. Í lögum um fjöleignarhús er það meginregla að einfaldur meirihluti eigenda miðað við eignahlutföll hafi ákvörðunarvald í húsi. Þannig má nefna sem dæmi að nánast allt viðhald, viðgerðir og framkvæmdir sem teljast eðlilegar og nauðsynlegar krefjast samþykkis einfalds meirihluta. Ég þurfti því að tjá einstaklingnum að það væri einfaldlega svoleiðis að sá sem ætti meirihluta í húsinu hefði almennt séð yfirvald um hefðbundnar og venjulegar ákvarðanir. Í lögunum má hins vegar sjá undantekningar frá framangreindri meginreglu, til dæmis þegar gerð er krafa um aukinn meirihluta (2/3 hluta eigenda) eða krafa um samþykki allra. Í undantekningartilfellum getur það einnig átt við að ákvarðanir séu svoleiðis að ekki þurfi nema 25% samþykkishlutfall eigenda til þess að taka ákvörðun. Lögin taka til allra fjöleignarhúsa, hvort sem um er að ræða tvíbýli, þríbýli, raðhús eða stórhýsi. Það getur því komið upp einkennileg staða þegar um svokölluð fábýli ræðir, til dæmis tví- og þríbýli. Þannig getur einn eigandi ráðið yfir meira en 50% eignarhlut, og þar með haft í raun eindæmi um flestar ákvarðanir hússins. Mikilvæg úrræði eru í fjöleignarhúsalögum sem stemma stigu við slíkum einráðum. Þau endurspeglast einkum í þrenns konar tilliti: Aukinn meirihluta þarf til meiriháttar ákvarðana: Í lögunum eru tiltekin ýmis undantekningartilvik um hvenær krafist sé samþykkis umfram einfaldan meirihluta, ýmist 2/3 hluta eða samþykki allra. Í þessum tilfellum er ekki aðeins gerð krafa um samþykki 2/3 hluta miðað við eignarhlutföll, heldur einnig miðað við fjölda eigenda. Þannig er ljóst að í tvíbýli þar sem einn eigandi á 75% eignarhlut í húsi getur ekki tekið ákvarðanir að þessu leyti nema hinn eigandinn samþykki ákvörðunina fyrir sitt leyti einnig, því annars er skilyrði um 2/3 hluta miðað við fjölda eigenda ekki náð. Samþykki 2/3 hluta eigenda er til dæmis krafist þegar ákvörðun er tekin um: sölu eða leigu á óverulegum hluta sameignar, hunda- og kattahald, óverulegar breytingar á hagnýtingu sameignar, frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, eða endurbætur, eða breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Samþykki allra eigenda þarf svo til dæmis til: breytinga á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, verulegra breytinga á hagnýtingu sameignar, eða byggingu, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign eða útliti húss. Ákvarðanir sem eru háðar samþykki einfalds meirihluta, bæði miðað við hlutfall og fjölda eigenda Í undantekningartilfellum þarf ekki aðeins samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhlutföll, heldur jafnframt miðað við fjölda eigenda. Þessar ákvarðanir eru til dæmis varðandi: samþykkt og setningu húsreglna, kjör til stjórnar húsfélags, eða framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni. Undantekningar að þessu leyti eru til þess fallnar að vernda eigendur minnihluta húss, til dæmis á þann hátt að eigandi sem á 70% eignarhlut í tvíbýli geti ekki einn síns liðs kosið sjálfan sig sem formann stjórnar í húsinu, samþykkt einn síns liðs húsreglur eða þröngvað sameiginlegum framkvæmdum upp á meðeiganda sinn, sem greiddar eru jöfnum kostnaði. Vegna reglunnar þyrfti hann ávallt samþykki hins eignarhlutans. Ákvarðanir sem eru háðar samþykki 25% eigenda Annað mikilvægt úrræði eigenda minnihluta í fjöleignarhúsum eru ákvarðanir sem gera ekki kröfu um einfaldan eða aukinn meirihluta. Minni hluti eigenda, sem þó nær að minnsta kosti 25% hluta, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta getur krafist þess: að hússjóður verði stofnaður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum (fjárhæð húsgjalda er hins vegar háð einföldum meirihluta). að endurskoðandi húsfélags sé löggiltur. að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni. Framangreindar reglur eru settar til þess að sporna við því að minni hluti eigenda verði kaffærður og að fjármál húsfélaga séu gagnsæ og í góðu horfi. Samandregið má telja að minnihlutaeigendur í fjöleignarhúsum séu ekki valdalausir með öllu, heldur eru þeir verndaðir í einhverju tilliti með framangreindum reglum. Fleiri reglur má finna í fjöleignarhúsalögum sem stuðla að aukinni vernd að þessu leyti. Dæmi um það eru reglur sem takmarka rétt (meirihluta)eiganda til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra, persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu, svo og reglur sem takmarka vald húsfélags til þess að skerða ráðstöfunar- og umráðarétt íbúðareigenda umfram það sem leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Málefni fjölbýlishúsa Mest lesið Skýr stefna um málfrelsi Róbert H. Haraldsson Skoðun Lesblindir og stuðningur í skólum Snævar Ívarsson Skoðun Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun Brot sem fyrnast í höndum lögreglu – hversu mörg í viðbót? Þórhildur Gyða Arnarsdóttir Skoðun Framtíð nemenda í Kópavogi í fyrsta sæti Halla Björg Evans Skoðun Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir Skoðun Olíuleit á Drekasvæði - tilvistarleit Halldór Reynisson Skoðun Trúin á samvinnupólitík Sara Dögg Svanhildardóttir Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun Skoðun Skoðun Lesblindir og stuðningur í skólum Snævar Ívarsson skrifar Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar Skoðun Rýnt í stöðu kvenna með örorkulífeyri Huld Magnúsdóttir skrifar Skoðun Brot sem fyrnast í höndum lögreglu – hversu mörg í viðbót? Þórhildur Gyða Arnarsdóttir skrifar Skoðun Olíuleit á Drekasvæði - tilvistarleit Halldór Reynisson skrifar Skoðun Kosningar í september Guðveig Lind Eyglóardóttir skrifar Skoðun Þegar orkuöflun er sett á ís - dæmið frá Suður-Afríku Hallgrímur Óskarsson skrifar Skoðun Framtíð nemenda í Kópavogi í fyrsta sæti Halla Björg Evans skrifar Skoðun Skýr stefna um málfrelsi Róbert H. Haraldsson skrifar Skoðun Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir skrifar Skoðun Munar þig um 5-7 milljónir árlega? Jón Pétur Zimzen skrifar Skoðun Keldnaland – fjölmenn hverfi í mótun Þorsteinn R. Hermannsson skrifar Skoðun Eflum traustið Helgi Áss Grétarsson,Marta Guðjónsdóttir skrifar Skoðun Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson skrifar Skoðun Hver er kjarninn í samfélagi sem selur hjarta sitt? Trausti Breiðfjörð Magnússon skrifar Skoðun Seljum börnum nikótín! Hugi Halldórsson skrifar Skoðun Sundrung á vinstri væng Jökull Sólberg Auðunsson skrifar Skoðun Þegar samfélagið missir vinnuna Hrafn Splidt Þorvaldsson skrifar Skoðun Akademískt frelsi og ókurteisi Kolbeinn H. Stefánsson skrifar Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar Skoðun Yfir hverju er verið að brosa? Árni Kristjánsson skrifar Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson skrifar Skoðun Stjórnvöld sem fjárfestatenglar Baldur Thorlacius skrifar Skoðun Ákall til ESB-sinna: Hvar eru undanþágurnar? Einar Jóhannes Guðnason skrifar Skoðun Er ég ömurlegt foreldri ef ég segi nei við barnið mitt? Stefán Þorri Helgason skrifar Skoðun Vindorkuvæðing í skjóli nætur Kristín Helga Gunnarsdóttir skrifar Skoðun Þátttökuverðlaun Þórdísar Ragnar Þór Pétursson skrifar Skoðun Fjármálaráðherra búinn að segja A Ögmundur Jónasson skrifar Skoðun Hagfræði-tilgáta ómeðtekin Karl Guðlaugsson skrifar Skoðun Ótryggt aðgengi á Veðurstofureit Friðjón R. Friðjónsson skrifar Sjá meira
Um daginn leitaði til Húseigendafélagsins og mín íbúðareigandi sem var orðinn hundleiður á nágranna sínum, eins og gengur og gerist. Aðilarnir áttu saman tvíbýli, minn maður með 49% eignarhlut, en sá hundleiðinlegi 51%. Minnihlutaeigandinn var semsagt orðinn þreyttur á því að hinn, sem átti stærri eignarhlut, skákaði í því skjóli að „meirihlutinn ræður!“ þegar taka átti ákvarðanir í húsinu. Spurði hann mig hvort það gæti virkilega verið svo. Í lögum um fjöleignarhús er það meginregla að einfaldur meirihluti eigenda miðað við eignahlutföll hafi ákvörðunarvald í húsi. Þannig má nefna sem dæmi að nánast allt viðhald, viðgerðir og framkvæmdir sem teljast eðlilegar og nauðsynlegar krefjast samþykkis einfalds meirihluta. Ég þurfti því að tjá einstaklingnum að það væri einfaldlega svoleiðis að sá sem ætti meirihluta í húsinu hefði almennt séð yfirvald um hefðbundnar og venjulegar ákvarðanir. Í lögunum má hins vegar sjá undantekningar frá framangreindri meginreglu, til dæmis þegar gerð er krafa um aukinn meirihluta (2/3 hluta eigenda) eða krafa um samþykki allra. Í undantekningartilfellum getur það einnig átt við að ákvarðanir séu svoleiðis að ekki þurfi nema 25% samþykkishlutfall eigenda til þess að taka ákvörðun. Lögin taka til allra fjöleignarhúsa, hvort sem um er að ræða tvíbýli, þríbýli, raðhús eða stórhýsi. Það getur því komið upp einkennileg staða þegar um svokölluð fábýli ræðir, til dæmis tví- og þríbýli. Þannig getur einn eigandi ráðið yfir meira en 50% eignarhlut, og þar með haft í raun eindæmi um flestar ákvarðanir hússins. Mikilvæg úrræði eru í fjöleignarhúsalögum sem stemma stigu við slíkum einráðum. Þau endurspeglast einkum í þrenns konar tilliti: Aukinn meirihluta þarf til meiriháttar ákvarðana: Í lögunum eru tiltekin ýmis undantekningartilvik um hvenær krafist sé samþykkis umfram einfaldan meirihluta, ýmist 2/3 hluta eða samþykki allra. Í þessum tilfellum er ekki aðeins gerð krafa um samþykki 2/3 hluta miðað við eignarhlutföll, heldur einnig miðað við fjölda eigenda. Þannig er ljóst að í tvíbýli þar sem einn eigandi á 75% eignarhlut í húsi getur ekki tekið ákvarðanir að þessu leyti nema hinn eigandinn samþykki ákvörðunina fyrir sitt leyti einnig, því annars er skilyrði um 2/3 hluta miðað við fjölda eigenda ekki náð. Samþykki 2/3 hluta eigenda er til dæmis krafist þegar ákvörðun er tekin um: sölu eða leigu á óverulegum hluta sameignar, hunda- og kattahald, óverulegar breytingar á hagnýtingu sameignar, frávik frá reglum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, eða endurbætur, eða breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og eru verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald. Samþykki allra eigenda þarf svo til dæmis til: breytinga á þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu og hlutfallstölum, verulegra breytinga á hagnýtingu sameignar, eða byggingu, framkvæmda og endurbóta sem hafa í för með sér verulegar breytingar á sameign eða útliti húss. Ákvarðanir sem eru háðar samþykki einfalds meirihluta, bæði miðað við hlutfall og fjölda eigenda Í undantekningartilfellum þarf ekki aðeins samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhlutföll, heldur jafnframt miðað við fjölda eigenda. Þessar ákvarðanir eru til dæmis varðandi: samþykkt og setningu húsreglna, kjör til stjórnar húsfélags, eða framkvæmdir sem greiðast að jöfnu og rekstrar- og stjórnunarmálefni. Undantekningar að þessu leyti eru til þess fallnar að vernda eigendur minnihluta húss, til dæmis á þann hátt að eigandi sem á 70% eignarhlut í tvíbýli geti ekki einn síns liðs kosið sjálfan sig sem formann stjórnar í húsinu, samþykkt einn síns liðs húsreglur eða þröngvað sameiginlegum framkvæmdum upp á meðeiganda sinn, sem greiddar eru jöfnum kostnaði. Vegna reglunnar þyrfti hann ávallt samþykki hins eignarhlutans. Ákvarðanir sem eru háðar samþykki 25% eigenda Annað mikilvægt úrræði eigenda minnihluta í fjöleignarhúsum eru ákvarðanir sem gera ekki kröfu um einfaldan eða aukinn meirihluta. Minni hluti eigenda, sem þó nær að minnsta kosti 25% hluta, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta getur krafist þess: að hússjóður verði stofnaður til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum (fjárhæð húsgjalda er hins vegar háð einföldum meirihluta). að endurskoðandi húsfélags sé löggiltur. að haldinn verði húsfundur um tiltekin málefni. Framangreindar reglur eru settar til þess að sporna við því að minni hluti eigenda verði kaffærður og að fjármál húsfélaga séu gagnsæ og í góðu horfi. Samandregið má telja að minnihlutaeigendur í fjöleignarhúsum séu ekki valdalausir með öllu, heldur eru þeir verndaðir í einhverju tilliti með framangreindum reglum. Fleiri reglur má finna í fjöleignarhúsalögum sem stuðla að aukinni vernd að þessu leyti. Dæmi um það eru reglur sem takmarka rétt (meirihluta)eiganda til að taka þátt í atkvæðagreiðslu um samninga eða málefni ef hann á sérstakra, persónulegra eða fjárhagslegra hagsmuna að gæta í málinu, svo og reglur sem takmarka vald húsfélags til þess að skerða ráðstöfunar- og umráðarétt íbúðareigenda umfram það sem leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls. Höfundur er framkvæmdastjóri Húseigendafélagsins.
Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson Skoðun
Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun
Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir Skoðun
Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun
Skoðun Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir skrifar
Skoðun Brot sem fyrnast í höndum lögreglu – hversu mörg í viðbót? Þórhildur Gyða Arnarsdóttir skrifar
Skoðun Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir skrifar
Skoðun Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson skrifar
Skoðun Hvar liggur ábyrgð hins fullorðna á hegðun ungmenna í samfélaginu? Rakel Guðbjörnsdóttir skrifar
Skoðun Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson skrifar
Börn í gámaskólum á meðan bæjarskrifstofur stækka – hvar er forgangsröðin? Ásgeir Elvar Garðarsson Skoðun
Skóli án aðgreiningar – fallegt orðalag en brotakennd framkvæmd Sóldís Birta Reynisdóttir Skoðun
Heilsufarsmat á vinnustöðum: Góð fjárfesting í heilbrigði og vellíðan starfsfólks Gígja Valgerður Harðardóttir Skoðun
Umbætur á skólakerfinu. Hættum að ljúga. Hættum því alveg og hættum því strax Atli Harðarson Skoðun