Sitja fyrstu kaupendur í súpunni? Bergþóra Baldursdóttir skrifar 12. nóvember 2021 08:00 Íbúðaverð hefur hækkað um 15% undanfarið ár. Mikil eftirspurn er á íbúðamarkaði um þessar mundir sem framboðið annar ekki. Ein helsta ástæða fyrir þessari miklu eftirspurn er að Seðlabankinn lækkaði stýrivexti í kjölfar COVID faraldursins sem varð til þess að vextir á húsnæðislánum urðu töluvert hagstæðari en við höfum áður vanist hér á landi og þar af leiðandi jókst greiðslugeta kaupenda. Auk þess virðast ýmsir aðrir þættir tengdir breyttri hegðun í faraldrinum ýta undir eftirspurn á íbúðamarkaði hér eins og víða erlendis. Síðustu ár hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað hraðar í verði en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Í faraldrinum varð breyting þar á og um þessar mundir hafa verðhækkanir að mestu verið drifnar áfram af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og þá sérstaklega sérbýli. Á síðastliðnu ári hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 19% að nafnvirði og fjölbýli um 14%. Þegar íbúðaverð hækkar talsvert umfram laun eins og raunin hefur verið uppi á síðkastið getur orðið enn erfiðara fyrir fólk koma sér inn á markaðinn. Það er nefnilega svo að margir eru á leigumarkaði af illri nauðsyn. Samkvæmt niðurstöðum úr könnun á vegum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar vilja 90% leigjenda fremur búa í eigin húsnæði en í leiguhúsnæði. Húseigendur sjá verðmæti eigna sinna hækka en þau sem standa utan markaðarins og hyggja á íbúðakaup sjá drauminn mögulega fjarlægjast. Hlutfall fyrstu kaupenda aldrei hærra Þrátt fyrir þessar miklu hækkanir eru fjölmargir þó að kaupa sína fyrstu íbúð þessa dagana. Samkvæmt gögnum Þjóðskrár er hlutfall fyrstu kaupenda 33% það sem af er ári og hefur aldrei verið hærra. Þetta þýðir að þrátt fyrir íbúðaverðshækkanir að undanförnu eru fyrstu kaupendur að ná að koma sér á markaðinn. En hvernig getur staðið á þessu, samhliða hækkandi verði? Helsta ástæðan er einfaldlega sú að þrátt fyrir að Seðlabankinn hafi hækkað vexti frá því í vor eru vextir enn mun lægri en á árum áður. Þetta hefur orðið til þess að auka greiðslugetu fyrstu kaupenda eins og annarra og vegið upp á móti íbúðaverðshækkunum og rúmlega það. En mun það alltaf vera staðan? Vextir koma til með að hækka Seðlabankinn hefur gripið til aðgerða til að stemma stigu við hækkunum á markaði. Bankinn hefur hækkað stýrivexti ásamt því að herða á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall og greiðslubyrði. Þessar aðgerðir eiga að róa íbúðamarkaðinn og koma í veg fyrir óhóflega skuldsetningu. Stýrivextir hafa hækkað í þrígang á undanförnum mánuðum og útlit er fyrir að hækkunarferli vaxta muni halda áfram nú þegar hagkerfið réttir úr kútnum. Þetta mun koma til með að hafa bein áhrif á húsnæðislán almennings. Ljóst er að ef að vextir verða aftur á svipuðum stað og fyrir faraldur og ef íbúðaverð fer að róast gæti orðið mjög erfitt fyrir verðandi fyrstu kaupendur að kaupa sér íbúð. Munu þeir þurfa að stíga inn í jafn dýran eða enn dýrari íbúðamarkað og nú er raunin, en með talsvert hærri vöxtum? Það gæti reynst erfið staða fyrir marga. Meira er um að fólk sé að kaupa sína fyrstu eign þessa dagana en áður og það hlýtur að teljast jákvætt, enda viljum við að fólk hafi raunverulega valkosti varðandi búsetu hér á landi. Stjórnvöld hafa í gegnum tíðina hjálpað fyrstu kaupendum inn á markaðinn með ýmsum aðgerðum. Stóra spurningin er hvort stjórnvöld þurfi jafnvel að hjálpa fyrstu kaupendum enn frekar þegar frá líður. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka. Viltu birta grein á Vísi? Sendu okkur póst. Senda grein Bergþóra Baldursdóttir Húsnæðismál Fjármál heimilisins Neytendur Fasteignamarkaður Mest lesið Fylgið fór vegna fullveldismáls Hjörtur J. Guðmundsson Skoðun Er Ísrael ennþá útvalin þjóð Guðs? Ómar Torfason Skoðun Flokkurinn hans Gunnars Smára? Guðbergur Egill Eyjólfsson Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir Skoðun Sniðgangan á Rapyd slær öll met Björn B. Björnsson Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir Skoðun Hver borgar brúsann? Ingibjörg Isaksen Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir Skoðun Frá Írak til Gaza: Hvað höfum við lært af lygunum og stríðsbröltinu? Helen Ólafsdóttir Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson Skoðun Skoðun Skoðun Fylgið fór vegna fullveldismáls Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Er Ísrael ennþá útvalin þjóð Guðs? Ómar Torfason skrifar Skoðun Flokkurinn hans Gunnars Smára? Guðbergur Egill Eyjólfsson skrifar Skoðun Raforkuverð: Stórnotendur og almenningur Ingvar Júlíus Baldursson skrifar Skoðun Hætt við að hækka ekki skatta á almenning Bryndís Haraldsdóttir skrifar Skoðun Skattafíkn í skjóli réttlætis: Tímavélin stillt á 2012 Kristinn Karl Brynjarsson skrifar Skoðun Hver borgar brúsann? Ingibjörg Isaksen skrifar Skoðun Hvers vegna berðu kross? Hrafnhildur Sigurðardóttir skrifar Skoðun Þannig gerum við þetta? Ísak Ernir Kristinsson skrifar Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar Skoðun Falleinkunn skólakerfis? Helga Þórisdóttir skrifar Skoðun Þjónusta sem gleður – skilar sér beint í kassann Margrét Reynisdóttir skrifar Skoðun Hvar er auðlindarentan? Birta Karen Tryggvadóttir skrifar Skoðun Miðflokkurinn – Rödd skynseminnar í borginni Ómar Már Jónsson skrifar Skoðun Virði barna og ungmenna Álfhildur Leifsdóttir,Hólmfríður Jennýjar Árnadóttir skrifar Skoðun Sættir þú þig við þetta? Jón Pétur Zimsen skrifar Skoðun Alþingi gleymir aftur fötluðum börnum Lúðvík Júlíusson skrifar Skoðun Lægri gjöld, fleiri tækifæri Bragi Bjarnason skrifar Skoðun Tölum um stóra valdaframsalsmálið Hjörtur J. Guðmundsson skrifar Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar Skoðun Öflugar varnir krefjast stöndugra fréttamiðla Sigríður Dögg Auðunsdóttir skrifar Skoðun Gott frumvarp, en hvað með verklagið? Bogi Ragnarsson skrifar Skoðun Augnablikið Magnús Jóhann Hjartarson skrifar Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar Skoðun Það þarf ekki að biðjast afsökunar á því að segja satt Þórður Snær Júlíusson skrifar Skoðun Lífeyrissjóðirnir og Íslandsbanki, hluthafafundur á mánudag Bolli Héðinsson skrifar Skoðun „Þegar arkitektinn fer á flug“ - opinber umræða á villigötum Eyrún Arnarsdóttir skrifar Skoðun Heilbrigðiskerfið þarf stjórnvöld með bein í nefinu Svandís Svavarsdóttir skrifar Skoðun Börn eru hvorki veiðigjöld né öryggis- og varnarmál Grímur Atlason skrifar Skoðun Í vörn gegn sjálfum sér? Ólafur Stephensen skrifar Sjá meira
Íbúðaverð hefur hækkað um 15% undanfarið ár. Mikil eftirspurn er á íbúðamarkaði um þessar mundir sem framboðið annar ekki. Ein helsta ástæða fyrir þessari miklu eftirspurn er að Seðlabankinn lækkaði stýrivexti í kjölfar COVID faraldursins sem varð til þess að vextir á húsnæðislánum urðu töluvert hagstæðari en við höfum áður vanist hér á landi og þar af leiðandi jókst greiðslugeta kaupenda. Auk þess virðast ýmsir aðrir þættir tengdir breyttri hegðun í faraldrinum ýta undir eftirspurn á íbúðamarkaði hér eins og víða erlendis. Síðustu ár hafa íbúðir á landsbyggðinni hækkað hraðar í verði en íbúðir á höfuðborgarsvæðinu. Í faraldrinum varð breyting þar á og um þessar mundir hafa verðhækkanir að mestu verið drifnar áfram af íbúðum á höfuðborgarsvæðinu og þá sérstaklega sérbýli. Á síðastliðnu ári hefur sérbýli á höfuðborgarsvæðinu hækkað um 19% að nafnvirði og fjölbýli um 14%. Þegar íbúðaverð hækkar talsvert umfram laun eins og raunin hefur verið uppi á síðkastið getur orðið enn erfiðara fyrir fólk koma sér inn á markaðinn. Það er nefnilega svo að margir eru á leigumarkaði af illri nauðsyn. Samkvæmt niðurstöðum úr könnun á vegum Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar vilja 90% leigjenda fremur búa í eigin húsnæði en í leiguhúsnæði. Húseigendur sjá verðmæti eigna sinna hækka en þau sem standa utan markaðarins og hyggja á íbúðakaup sjá drauminn mögulega fjarlægjast. Hlutfall fyrstu kaupenda aldrei hærra Þrátt fyrir þessar miklu hækkanir eru fjölmargir þó að kaupa sína fyrstu íbúð þessa dagana. Samkvæmt gögnum Þjóðskrár er hlutfall fyrstu kaupenda 33% það sem af er ári og hefur aldrei verið hærra. Þetta þýðir að þrátt fyrir íbúðaverðshækkanir að undanförnu eru fyrstu kaupendur að ná að koma sér á markaðinn. En hvernig getur staðið á þessu, samhliða hækkandi verði? Helsta ástæðan er einfaldlega sú að þrátt fyrir að Seðlabankinn hafi hækkað vexti frá því í vor eru vextir enn mun lægri en á árum áður. Þetta hefur orðið til þess að auka greiðslugetu fyrstu kaupenda eins og annarra og vegið upp á móti íbúðaverðshækkunum og rúmlega það. En mun það alltaf vera staðan? Vextir koma til með að hækka Seðlabankinn hefur gripið til aðgerða til að stemma stigu við hækkunum á markaði. Bankinn hefur hækkað stýrivexti ásamt því að herða á reglum um hámarks veðsetningarhlutfall og greiðslubyrði. Þessar aðgerðir eiga að róa íbúðamarkaðinn og koma í veg fyrir óhóflega skuldsetningu. Stýrivextir hafa hækkað í þrígang á undanförnum mánuðum og útlit er fyrir að hækkunarferli vaxta muni halda áfram nú þegar hagkerfið réttir úr kútnum. Þetta mun koma til með að hafa bein áhrif á húsnæðislán almennings. Ljóst er að ef að vextir verða aftur á svipuðum stað og fyrir faraldur og ef íbúðaverð fer að róast gæti orðið mjög erfitt fyrir verðandi fyrstu kaupendur að kaupa sér íbúð. Munu þeir þurfa að stíga inn í jafn dýran eða enn dýrari íbúðamarkað og nú er raunin, en með talsvert hærri vöxtum? Það gæti reynst erfið staða fyrir marga. Meira er um að fólk sé að kaupa sína fyrstu eign þessa dagana en áður og það hlýtur að teljast jákvætt, enda viljum við að fólk hafi raunverulega valkosti varðandi búsetu hér á landi. Stjórnvöld hafa í gegnum tíðina hjálpað fyrstu kaupendum inn á markaðinn með ýmsum aðgerðum. Stóra spurningin er hvort stjórnvöld þurfi jafnvel að hjálpa fyrstu kaupendum enn frekar þegar frá líður. Höfundur er hagfræðingur í Greiningu Íslandsbanka.
Skoðun Stærsta framfaraskref í námsmati íslenskra barna í áratugi Guðmundur Ingi Kristinsson skrifar
Skoðun Litla landið sem kennir heiminum – Ísland og þróunarsamvinna í gegnum menntun GRÓ skólanna Verena Karlsdóttir,Hreiðar Þór Valtýsson,Þór Heiðar Ásgeirsson skrifar
Skoðun Listnám er lífsbjörg – opið bréf til ráðherra mennta, félags og heilbrigðismála, til stuðnings Söngskóla Sigurðar Demetz Dagbjört Andrésdóttir skrifar